Uso indevido de áreas comuns no condomínio: como resolver?

Sendo um condomínio residencial uma forma de propriedade comum, nele existem tanto partes de uso privado quanto partes de uso comum. Vamos chamar essas partes comuns tanto pelo nome técnico de “partes comuns” quanto pelo nome comum, já consolidado pelo uso, de “áreas comuns”.

O que são as partes de uso comum num condomínio?

“Condomínio” é palavra formada por “co-” (com, junto, companhia, concomitante, em comum) + “domínio” (propriedade). Numa propriedade em condomínio, tudo é comum, não havendo divisão entre o “meu” e o “seu”.

Já o condomínio edilício, e o condomínio residencial, são uma forma especial de condomínio onde existem, como diz o artigo 1.331 do Código Civil, “partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”.

Quais são estas partes de propriedade comum?

Os parágrafos 2º, 3º, 4º e 5º do artigo 1.331 do Código Civil estabelece partes comuns válidas em todo o Brasil:

• O solo;
• A estrutura do prédio;
• O telhado;
• A rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade;
• A calefação e refrigeração centrais;
• O acesso ao logradouro público;
• O terraço de cobertura (se a convenção não disser o contrário);
• As demais partes comuns, definidas na convenção de condomínio.

Leis municipais, em especial aquelas que disciplinam obras e construção civil, podem estabelecer outras partes comuns obrigatórias. Cada um dos 5.570 municípios brasileiros tem sua lei específica; não trataremos aqui de todas elas (seria impossível), mas traremos alguns exemplos, tirados do Código de Obras de Salvador (Lei Municipal 9.281/2017):

• Espaços de circulação horizontal, como corredores e hall de entrada;
• Espaços de circulação vertical, como elevadores e escadas;
• Áreas de iluminação e ventilação;
• Rampas de acesso a garagens e estacionamentos;
• Equipamentos sanitários de edificações não-residenciais.

Uma olhada rápida na convenção do condomínio indica, além das partes comuns definidas pelo Código Civil e por leis municipais, as partes comuns que os condôminos criaram. Essas partes comuns costumam ser equipamentos de uso coletivo criados para assegurar qualidade de vida a seus moradores, como jardins, parques, quadras esportivas, salões de eventos e outros.

Quando o condomínio não tem convenção, quais são as áreas comuns?

É a convenção do condomínio o documento que se deve ler para encontrar, em cada caso, quais são as partes comuns do condomínio.

Infelizmente, deve-se levar em conta uma realidade muito comum no Brasil: condomínios sem convenção.

São prédios pequenos, com poucos apartamentos. Às vezes nem parecem prédios, mas sim casas com uma ou duas casas outras sobrepostas.

Sua construção, na maior parte dos casos, foi feita na informalidade. É comum em imóveis iniciados com uma casa que foi recebendo novos andares ao longo dos anos, construídos de acordo com o orçamento precário das famílias envolvidas.

Nestes casos, convenção de condomínio é um luxo a que seus proprietários dificilmente têm acesso.

(Nossa sugestão é um investimento extra na redação e registro da convenção e do regimento interno. Melhor ter essa despesa agora que ter outras maiores no futuro.)

Mesmo em condomínios sem convenção, já se viu que existem partes comuns estabelecidas por leis. Elas devem ser respeitadas, com ou sem convenção.

Uso correto das áreas comuns

Existem duas regras básicas a observar quanto ao uso das áreas comuns de um condomínio:

• O artigo 1.335, inciso I, do Código Civil, dá a todo condômino o direito de “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”;
• O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, obriga todo condômino a “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

As duas regras são claríssimas. Mesmo assim, devem ser entendidas sempre usando o bom senso. Como “bom senso” parece algo muito subjetivo, coisa da cabeça de cada um, basta que se responda a questões como essas:

• Este uso que estou fazendo de uma área comum está de acordo com a destinação prevista na convenção do condomínio?
• Este uso que estou fazendo exclui outros condôminos de usar esta área comum?
• Este uso que estou fazendo prejudica o sossego, a saúde (salubridade) e a segurança dos outros condôminos?
• Este uso que estou fazendo prejudica o que outras pessoas entendem como “bons costumes”?

A última pergunta é a mais subjetiva de todas, e, realmente, pode ser motivo de muita confusão. Entretanto, estes são os problemas da vida em comum: nenhuma cabeça pensa igual à outra, e só o diálogo pode ajustar a convivência para que tenha o mínimo possível de atritos.

Se as dúvidas continuarem, o melhor será agendar consulta com advogado, que saberá interpretar as regras do Código Civil para aplicá-las a casos específicos.

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Uso indevido das áreas comuns

O uso adequado das áreas comuns em um condomínio é essencial para manter a harmonia entre os moradores e preservar o ambiente coletivo. Bem aproveitadas, usadas de forma adequada e racional, as áreas comuns de um condomínio, como vagas de estacionamento (quando não são individualizadas), salões de eventos, jardins, parques e quadras esportivas, são o melhor meio para assegurar qualidade de vida a seus moradores.

No entanto, situações de uso indevido podem surgir, gerando conflitos e afetando a qualidade de vida de todos. Alguns exemplos:

• Fumar em áreas proibidas: Praticar o hábito de fumar em locais onde é proibido, como elevadores, áreas cobertas ou próximas a áreas de convívio.

• Alimentar animais silvestres em áreas comuns: Deixar alimentos para animais silvestres, atraindo-os para as áreas comuns e causando possíveis transtornos.

• Descarte inadequado de lixo: Jogar lixo em locais não apropriados, como no chão, em áreas verdes ou fora dos recipientes destinados para esse fim.

• Armazenamento de objetos em áreas comuns: Deixar móveis, caixas ou outros itens pessoais nas áreas compartilhadas, obstruindo passagens ou prejudicando a circulação.

• Estacionamento irregular: Deixar carros estacionados em locais proibidos, como vagas de visitantes, acessos de emergência ou áreas destinadas a outros moradores.

• Utilização inadequada de academia ou salão de eventos: Ocupar espaços comuns de maneira exclusiva, deixando-os sujos, danificados ou desorganizados após o uso.

• Uso de fogueiras ou churrasqueiras em lugares não designados: Acender fogueiras, fazer churrascos ou queimar materiais em locais não autorizados, colocando em risco a segurança do condomínio.

• Realização de atividades esportivas em espaços inadequados: Praticar esportes que possam danificar áreas comuns, como jogar bola em locais não apropriados ou quebrar janelas durante atividades esportivas.

• Uso de skates, patins ou bicicletas em locais não permitidos: Praticar essas atividades em áreas não designadas, como corredores, halls ou outras áreas internas.

• Uso de equipamentos de som ou instrumentos musicais em volume alto: Tocar instrumentos musicais em áreas comuns com volume excessivo, causando perturbação para os demais moradores.

• Uso de equipamentos proibidos: Utilizar equipamentos proibidos, como drones, em áreas comuns sem a devida autorização.

• Utilização de espaços para fins políticos ou religiosos sem autorização: Realizar reuniões políticas, religiosas ou eventos que não estejam em conformidade com as normas do condomínio sem autorização prévia.

• Festas barulhentas: Realizar festas com música alta ou barulho excessivo em áreas compartilhadas, perturbando a tranquilidade dos vizinhos.

• Uso indevido de áreas de lazer para pets: Deixar os animais de estimação soltos em áreas onde não é permitido, sem recolher fezes ou sem respeitar as regras para animais de estimação no condomínio.

• Obstrução de vias de acesso ou saída de emergência: Deixar objetos ou móveis que possam obstruir a passagem em áreas de acesso ou saída de emergência.

• Abuso da área da piscina: Utilizar a piscina fora do horário estipulado, deixar lixo ou itens pessoais espalhados no entorno ou danificar equipamentos.

• Grafites e pichações: Grafitar ou pichar as paredes ou áreas comuns sem autorização pode ser arte, mas quando é um condômino a fazê-la isso compromete a estética e o ambiente do condomínio.

• Instalação de objetos ou estruturas sem autorização: Colocar elementos como antenas, câmeras ou vasos de plantas sem a devida aprovação da administração do condomínio.

• Montagem de estruturas temporárias sem autorização: Colocar barracas, tendas ou estruturas temporárias para eventos sem permissão prévia.

• Instalação de decorações permanentes sem autorização: Fixar decorações permanentes nas áreas comuns, como quadros, espelhos ou outros elementos sem aprovação prévia.

• Realização de reparos ou obras sem permissão: Fazer reparos ou obras que afetem áreas compartilhadas sem a aprovação do condomínio.

• Uso de áreas comuns para negócios ou atividades comerciais: Utilizar espaços compartilhados para atividades comerciais sem permissão, como aulas particulares, vendas ou serviços sem autorização prévia.

• Comportamento antissocial: Praticar atividades que incomodem os vizinhos, como fumar em áreas não designadas para isso, realizar atividades ruidosas em horários inapropriados, entre outros. Este é um assunto polêmico, sobre o qual escrevemos um artigo bastante detalhado, ensinando o que fazer para resolver a situação.

Este são só alguns exemplos; há muito mais, não há espaço para listar todos. Cada uma dessas situações pode afetar a convivência e a qualidade de vida no condomínio, demandando um acompanhamento cuidadoso por parte da administração para evitar conflitos e manter o bem-estar coletivo.

Um advogado poderá ajudar a entender se uma conduta é ou não uso indevido de área comum do condomínio.

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Prevenção e resolução de conflitos

Para prevenir e resolver questões relacionadas ao uso indevido das áreas comuns, é fundamental que o condomínio tenha regras claras e bem definidas em sua convenção e regulamento interno.

Além disso, a comunicação eficaz entre os condôminos e a administração do condomínio desempenha um papel crucial na prevenção de conflitos.

Alguns exemplos:

1. Uso de áreas de lazer (piscina, churrasqueira, salão de festas): O regimento interno do condomínio estipula horários de funcionamento e normas de utilização, como reserva prévia para garantir o uso justo. A comunicação eficaz entre os condôminos e a administração permite esclarecer dúvidas sobre essas regras, evitando confrontos e garantindo um ambiente harmonioso para todos.

2. Vagas de estacionamento: Quando há regras claras sobre a distribuição e uso das vagas, especificando quantas pertencem a cada unidade, e a administração comunica e fiscaliza o cumprimento dessas normas, os conflitos por uso indevido ou ocupação irregular são reduzidos, evitando atritos entre os moradores.

3. Barulho em áreas compartilhadas: Ter horários estabelecidos para uso de espaços comuns, juntamente com regras explícitas sobre o limite de ruído, possibilita que os condôminos estejam cientes e respeitem o direito ao silêncio. Uma comunicação eficaz nesses casos pode envolver lembretes amigáveis sobre as regras ou a intervenção da administração em situações persistentes.

4. Uso de áreas de passagem e circulação: Definir regras sobre a utilização de corredores, elevadores e halls comuns, como proibição de obstrução ou depósito de objetos, e comunicar essas normas aos moradores, ajuda a evitar conflitos sobre a utilização desses espaços e contribui para a segurança e conforto de todos.

5. Descarte de lixo e reciclagem: Quando existem diretrizes claras sobre como separar e descartar o lixo, juntamente com informações sobre dias e horários de coleta seletiva, uma comunicação eficaz sobre essas regras reduz a possibilidade de desentendimentos entre os moradores e a administração do condomínio.

6. Animais de estimação: Ter regras claras sobre a presença e o cuidado com animais de estimação no condomínio, como restrições de tamanho, comportamento e áreas permitidas, aliadas a uma comunicação eficaz, evita conflitos entre condôminos que possam surgir devido a alergias, barulho ou limpeza inadequada.

7. Utilização de bicicletas e patinetes: Estabelecer diretrizes sobre o armazenamento, circulação e uso desses meios de transporte nas áreas comuns, juntamente com uma comunicação clara sobre as normas, previne conflitos entre os moradores e garante a segurança de todos.

8. Reformas e obras nas unidades: Ter regras específicas sobre reformas internas e externas, incluindo horários permitidos, tipos de intervenções e notificação prévia, junto com uma comunicação eficaz, minimiza conflitos entre vizinhos e problemas estruturais no condomínio.

9. Uso de câmeras de segurança: Definir regras sobre a instalação e uso de câmeras nas áreas comuns, juntamente com uma comunicação clara sobre os limites de privacidade e a finalidade desses dispositivos, evita conflitos relacionados à privacidade dos condôminos.

10. Realização de assembleias: Ter normas bem definidas sobre a convocação, pauta, votação e participação em assembleias condominiais, junto com uma comunicação eficaz sobre datas e assuntos a serem discutidos, evita mal-entendidos e confrontos durante esses encontros.

11. Utilização de áreas verdes e jardins: Estabelecer regras sobre cuidados, plantio e uso dessas áreas, juntamente com uma comunicação clara sobre responsabilidades compartilhadas, previne conflitos entre os moradores e garante a conservação desses espaços.

12. Recebimento de encomendas e correspondências: Definir procedimentos claros sobre o recebimento e retirada de encomendas, juntamente com uma comunicação eficaz sobre locais e horários para retirada, minimiza conflitos e extravios de correspondências entre os moradores.

13. Uso de espaços para atividades físicas: Estabelecer regras sobre o uso de academias, espaços para exercícios ou pistas de caminhada, juntamente com uma comunicação clara sobre horários e normas de higiene, evita conflitos de ocupação e conservação desses locais.

14. Compartilhamento de despesas e rateio: Ter regras transparentes sobre como são divididas as despesas comuns, juntamente com uma comunicação eficaz sobre orçamentos e prestações de contas, minimiza conflitos e desconfianças entre os condôminos.

15. Política de uso de áreas privativas como Airbnb ou aluguel temporário: Estabelecer diretrizes claras sobre o aluguel de unidades para hospedagem temporária, juntamente com uma comunicação eficaz sobre as restrições e procedimentos, previne conflitos e problemas relacionados à segurança e convivência. (Este é um tema polêmico, sobre o qual escreveremos um artigo específico em breve.)

Cada um desses exemplos ilustra como regras bem definidas aliadas a uma comunicação eficaz são fundamentais para prevenir e resolver conflitos relacionados ao uso indevido das áreas comuns em condomínios.

Um advogado poderá ajudar a construir uma estratégia de comunicação respaldada na legislação aplicável, para construir uma convivência respeitosa e democrática dentro do condomínio.

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Consequências legais do uso indevido de áreas comuns do condomínio

Como qualquer ato contrário ao Direito, o uso indevido de áreas comuns do condomínio tem consequências para quem o faz.

Indenização civil

Diz o artigo 927 do Código Civil que “Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

“Ato ilícito”, de acordo com o artigo 186 do Código Civil, é a ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, que viola direitos de outra pessoa ou causa dano a alguém, mesmo que este dano seja exclusivamente moral.

Deste modo, se o uso indevido de áreas comuns do condomínio causar dano ou violar direitos de alguém, ele é ato ilícito. O dano causado, a violação de direito sofrida, deve ser reparada, judicialmente ou por acordo extrajudicial.

Quem quer que tenha sofrido dano ou violação de direito por causa de uso indevido de área comum do condomínio pode buscar reparação por conta própria, sem depender de autorização ou permissão do condomínio.

O condomínio, aliás, também poderá ser responsabilizado por omissão, se ficar provado que foi buscado para fazer parar o uso indevido que causou dano, mas não fez nada, ou se omitiu.

Punições pelo condomínio

A administração do condomínio está legalmente autorizada a tomar medidas para evitar ou para fazer parar o uso indevido das partes comuns do condomínio. Tratamos deste assunto na pagina dedicada a nosso serviço de assessoria em revisão de multas.

Mas não é qualquer conduta que permite punições; se não está proibida na convenção ou no regimento interno do condomínio, a administração não pode punir.

Nos casos em que a conduta está proibida na convenção ou no regimento, é preciso olhar com calma e ver se existe uma gradação, uma espécie de “escada” que vai das punições mais leves às mais pesadas. A melhor forma é escalar as medidas disciplinares aos poucos, da mais suave à mais grave:

• Advertência verbal: abordar o condômino infrator de forma assertiva, mas não agressiva, orientando-o a parar ou a não fazer a conduta proibida, sob pena de registro no livro de ocorrências.

• Registro no livro de ocorrências: registrar o fato no livro de ocorrências, para que sejam tomadas outras providências. Se não sabe o que é um livro de ocorrências, veja nosso artigo dedicado ao assunto e entenda como usá-lo.

• Notificação extrajudicial: envio ao condômino infrator de correspondência pelos correios com aviso de recebimento, orientando a parar ou a não fazer a conduta proibida, sob pena de multa e outras consequências. Temos um modelo de notificação extrajudicial simples, anterior à aplicação de multa , que pode ser usado como base para redigir a carta.

• Multa: se a conduta estiver proibida na convenção ou no regimento interno, e as tentativas anteriores não deram resultado, o próximo passo é aplicar a multa prevista na convenção ou no regimento interno, seguindo as formalidades ali previstas. Temos um modelo de notificação extrajudicial de aplicação de multa , que pode ser usado como base para redigir a carta.

• Multa por reincidência: se houver previsão na convenção ou no regimento interno de alguma multa diferenciada em caso de reincidência, e a conduta houver acontecido novamente ou não houver parado desde a primeira multa, pode-se aplicar a multa por reincidência. Se não houver previsão na convenção ou no regimento interno, pode-se aplicar multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial, como prevê o artigo 1.337 do Código Civil. De uma forma ou de outra, é necessária nova notificação, para a qual temos um modelo de notificação extrajudicial de aplicação de multa que será útil para garantir a legalidade da medida.

• Notificação extrajudicial por conduta antissocial: se nem as multas conseguem fazer o condômino parar o uso indevido das áreas comuns do condomínio, começam as medidas mais drásticas. A primeira delas é uma notificação extrajudicial por conduta antissocial, para a qual temos um modelo bastante útil que pode servir como base.

• Multa contra condômino antissocial: Se a notificação anterior não surtiu efeito, o próximo passo é a convocação de assembleia de condomínio para deliberar sobre a aplicação contra o condômino antissocial multa de até dez vezes o valor da taxa condominial. Apesar de não ser necessária nova notificação, porque o edital da assembleia é suficiente para informar o condômino, a gravidade do assunto exige que seja convocado pessoalmente, para que não haja dúvidas sobre o peso dado à situação. Temos um modelo de notificação que pode servir como base.

• Exclusão do condômino antissocial: Tratamos do assunto num um artigo bastante detalhado, ensinando o que fazer para resolver a situação. Em resumo: se os procedimentos descritos no artigo forem seguidos, é possível, sim, que uma assembleia autorize o condomínio a mover ação na Justiça para excluir do condomínio um condômino com reiterado comportamento antissocial.

• Ação judicial: Em situações extremas, o condomínio ou outros condôminos podem entrar com uma ação judicial para obter a reparação dos danos causados pelo uso indevido.

Consulte um advogado especializado

Em casos de litígio envolvendo o uso indevido de áreas comuns, é altamente recomendável buscar orientação jurídica especializada. Um advogado com expertise em Direito Condominial poderá oferecer os melhores conselhos e representar os interesses dos envolvidos.

Lembre-se, conhecer os seus direitos e deveres como condômino é essencial para manter a boa convivência e a ordem no condomínio. Respeitar as normas estabelecidas é o primeiro passo para um ambiente harmonioso e tranquilo.