Uso indevido de áreas comuns no condomínio: como resolver?

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Saiba mais sobre as implicações legais do uso indevido de áreas comuns em condomínios.

Sendo um condomínio residencial uma forma de propriedade comum, nele existem tanto partes de uso privado quanto partes de uso comum. Vamos chamar essas partes comuns tanto pelo nome técnico de “partes comuns” quanto pelo nome comum, já consolidado pelo uso, de “áreas comuns”.

O que são as partes de uso comum num condomínio?

“Condomínio” é palavra formada por “co-” (com, junto, companhia, concomitante, em comum) + “domínio” (propriedade). Numa propriedade em condomínio, tudo é comum, não havendo divisão entre o “meu” e o “seu”.

Já o condomínio edilício, e o condomínio residencial, são uma forma especial de condomínio onde existem, como diz o artigo 1.331 do Código Civil, “partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”.

Quais são estas partes de propriedade comum?

Uma olhada rápida na convenção do condomínio indica, além das partes comuns definidas pelo Código Civil, as partes comuns que os condôminos criaram. Essas partes comuns costumam ser equipamentos de uso coletivo criados para assegurar qualidade de vida a seus moradores, como jardins, parques, quadras esportivas, salões de eventos e outros; mas existem partes comuns estabelecidas por outras leis. Alguns exemplos, tirados do Código de Obras de Salvador (Lei Municipal 9.281/2017):

É a convenção do condomínio o documento que se deve ler para encontrar, em cada caso, quais são as partes comuns do condomínio.

Uso correto das áreas comuns

Existem duas regras básicas a observar quanto ao uso das áreas comuns de um condomínio:

As duas regras são claríssimas. Mesmo assim, devem ser entendidas sempre usando o bom senso. Como “bom senso” parece algo muito subjetivo, coisa da cabeça de cada um, basta que se responda a questões como essas:

A última pergunta é a mais subjetiva de todas, e, realmente, pode ser motivo de muita confusão. Entretanto, estes são os problemas da vida em comum: nenhuma cabeça pensa igual à outra, e só o diálogo pode ajustar a convivência para que tenha o mínimo possível de atritos.

Uso indevido das áreas comuns

O uso adequado das áreas comuns em um condomínio é essencial para manter a harmonia entre os moradores e preservar o ambiente coletivo. Bem aproveitadas, usadas de forma adequada e racional, as áreas comuns de um condomínio, como vagas de estacionamento (quando não são individualizadas), salões de eventos, jardins, parques e quadras esportivas, são o melhor meio para assegurar qualidade de vida a seus moradores.

No entanto, situações de uso indevido podem surgir, gerando conflitos e afetando a qualidade de vida de todos. Alguns exemplos:

Este são só alguns exemplos; há muito mais, não há espaço para listar todos. Cada uma dessas situações pode afetar a convivência e a qualidade de vida no condomínio, demandando um acompanhamento cuidadoso por parte da administração para evitar conflitos e manter o bem-estar coletivo.

Prevenção e resolução de conflitos

Para prevenir e resolver questões relacionadas ao uso indevido das áreas comuns, é fundamental que o condomínio tenha regras claras e bem definidas em sua convenção e regulamento interno.

Além disso, a comunicação eficaz entre os condôminos e a administração do condomínio desempenha um papel crucial na prevenção de conflitos.

Alguns exemplos:

  1. Uso de áreas de lazer (piscina, churrasqueira, salão de festas): O regimento interno do condomínio estipula horários de funcionamento e normas de utilização, como reserva prévia para garantir o uso justo. A comunicação eficaz entre os condôminos e a administração permite esclarecer dúvidas sobre essas regras, evitando confrontos e garantindo um ambiente harmonioso para todos.

  2. Vagas de estacionamento: Quando há regras claras sobre a distribuição e uso das vagas, especificando quantas pertencem a cada unidade, e a administração comunica e fiscaliza o cumprimento dessas normas, os conflitos por uso indevido ou ocupação irregular são reduzidos, evitando atritos entre os moradores.

  3. Barulho em áreas compartilhadas: Ter horários estabelecidos para uso de espaços comuns, juntamente com regras explícitas sobre o limite de ruído, possibilita que os condôminos estejam cientes e respeitem o direito ao silêncio. Uma comunicação eficaz nesses casos pode envolver lembretes amigáveis sobre as regras ou a intervenção da administração em situações persistentes.

  4. Uso de áreas de passagem e circulação: Definir regras sobre a utilização de corredores, elevadores e halls comuns, como proibição de obstrução ou depósito de objetos, e comunicar essas normas aos moradores, ajuda a evitar conflitos sobre a utilização desses espaços e contribui para a segurança e conforto de todos.

  5. Descarte de lixo e reciclagem: Quando existem diretrizes claras sobre como separar e descartar o lixo, juntamente com informações sobre dias e horários de coleta seletiva, uma comunicação eficaz sobre essas regras reduz a possibilidade de desentendimentos entre os moradores e a administração do condomínio.

  6. Animais de estimação: Ter regras claras sobre a presença e o cuidado com animais de estimação no condomínio, como restrições de tamanho, comportamento e áreas permitidas, aliadas a uma comunicação eficaz, evita conflitos entre condôminos que possam surgir devido a alergias, barulho ou limpeza inadequada.

  7. Utilização de bicicletas e patinetes: Estabelecer diretrizes sobre o armazenamento, circulação e uso desses meios de transporte nas áreas comuns, juntamente com uma comunicação clara sobre as normas, previne conflitos entre os moradores e garante a segurança de todos.

  8. Reformas e obras nas unidades: Ter regras específicas sobre reformas internas e externas, incluindo horários permitidos, tipos de intervenções e notificação prévia, junto com uma comunicação eficaz, minimiza conflitos entre vizinhos e problemas estruturais no condomínio.

  9. Uso de câmeras de segurança: Definir regras sobre a instalação e uso de câmeras nas áreas comuns, juntamente com uma comunicação clara sobre os limites de privacidade e a finalidade desses dispositivos, evita conflitos relacionados à privacidade dos condôminos.

  10. Realização de assembleias: Ter normas bem definidas sobre a convocação, pauta, votação e participação em assembleias condominiais, junto com uma comunicação eficaz sobre datas e assuntos a serem discutidos, evita mal-entendidos e confrontos durante esses encontros.

  11. Utilização de áreas verdes e jardins: Estabelecer regras sobre cuidados, plantio e uso dessas áreas, juntamente com uma comunicação clara sobre responsabilidades compartilhadas, previne conflitos entre os moradores e garante a conservação desses espaços.

  12. Recebimento de encomendas e correspondências: Definir procedimentos claros sobre o recebimento e retirada de encomendas, juntamente com uma comunicação eficaz sobre locais e horários para retirada, minimiza conflitos e extravios de correspondências entre os moradores.

  13. Uso de espaços para atividades físicas: Estabelecer regras sobre o uso de academias, espaços para exercícios ou pistas de caminhada, juntamente com uma comunicação clara sobre horários e normas de higiene, evita conflitos de ocupação e conservação desses locais.

  14. Compartilhamento de despesas e rateio: Ter regras transparentes sobre como são divididas as despesas comuns, juntamente com uma comunicação eficaz sobre orçamentos e prestações de contas, minimiza conflitos e desconfianças entre os condôminos.

  15. Política de uso de áreas privativas como Airbnb ou aluguel temporário: Estabelecer diretrizes claras sobre o aluguel de unidades para hospedagem temporária, juntamente com uma comunicação eficaz sobre as restrições e procedimentos, previne conflitos e problemas relacionados à segurança e convivência. (Este é um tema polêmico, sobre o qual escreveremos um artigo específico em breve.)

Cada um desses exemplos ilustra como regras bem definidas aliadas a uma comunicação eficaz são fundamentais para prevenir e resolver conflitos relacionados ao uso indevido das áreas comuns em condomínios.

Consequências legais do uso indevido de áreas comuns do condomínio

Como qualquer ato contrário ao Direito, o uso indevido de áreas comuns do condomínio tem consequências para quem o faz.

Indenização civil

Diz o artigo 927 do Código Civil que “Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

“Ato ilícito”, de acordo com o artigo 186 do Código Civil, é a ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, que viola direitos de outra pessoa ou causa dano a alguém, mesmo que este dano seja exclusivamente moral.

Deste modo, se o uso indevido de áreas comuns do condomínio causar dano ou violar direitos de alguém, ele é ato ilícito. O dano causado, a violação de direito sofrida, deve ser reparada, judicialmente ou por acordo extrajudicial.

Quem quer que tenha sofrido dano ou violação de direito por causa de uso indevido de área comum do condomínio pode buscar reparação por conta própria, sem depender de autorização ou permissão do condomínio.

O condomínio, aliás, também poderá ser responsabilizado por omissão, se ficar provado que foi buscado para fazer parar o uso indevido que causou dano, mas não fez nada, ou se omitiu.

Punições pelo condomínio

A administração do condomínio está legalmente autorizada a tomar medidas para evitar ou para fazer parar o uso indevido das partes comuns do condomínio. Tratamos deste assunto na pagina dedicada a nosso serviço de assessoria em revisão de multas.

Mas não é qualquer conduta que permite punições; se não está proibida na convenção ou no regimento interno do condomínio, a administração não pode punir.

Nos casos em que a conduta está proibida na convenção ou no regimento, é preciso olhar com calma e ver se existe uma gradação, uma espécie de “escada” que vai das punições mais leves às mais pesadas. A melhor forma é escalar as medidas disciplinares aos poucos, da mais suave à mais grave:

Consulte um advogado especializado

Em casos de litígio envolvendo o uso indevido de áreas comuns, é altamente recomendável buscar orientação jurídica especializada. Um advogado com expertise em Direito Condominial poderá oferecer os melhores conselhos e representar os interesses dos envolvidos.

Lembre-se, conhecer os seus direitos e deveres como condômino é essencial para manter a boa convivência e a ordem no condomínio. Respeitar as normas estabelecidas é o primeiro passo para um ambiente harmonioso e tranquilo.