É possível excluir do condomínio um condômino que tem comportamento antissocial?
7 Sep 2023 · Tempo de leitura: 15 minuto(s)
O comportamento antissocial de um condômino pode criar um ambiente desagradável e prejudicial à convivência em um condomínio. Muitas vezes, a administração e os demais moradores se questionam se é possível tomar medidas legais para excluir o condômino responsável por tal comportamento. Vamos entender as possibilidades legais, de acordo com a legislação e a jurisprudência.
O que é o comportamento antissocial?
O comportamento antissocial do condômino se refere a ações ou atitudes de um morador em um condomínio residencial que vão contra as normas estabelecidas pela comunidade e que prejudicam a convivência harmoniosa e o bem-estar dos demais moradores.
Isso pode incluir desrespeito às regras do condomínio, perturbação da paz, falta de consideração pelos vizinhos, comportamento agressivo, entre outros comportamentos que criam um ambiente hostil e desconfortável para a coletividade. O comportamento antissocial pode gerar conflitos e atritos entre os moradores, comprometendo a qualidade de vida no condomínio.
Portanto, é essencial identificar e lidar adequadamente com tais comportamentos para manter um ambiente seguro, tranquilo e harmonioso para todos os residentes.
Alguns exemplos de comportamento antissocial
Para melhor compreensão do assunto, apresentamos alguns casos de comportamento antissocial:
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Ruídos excessivos: um dos problemas mais comuns em condomínios é o excesso de barulho, seja em festas, música alta ou conversas em volume elevado em horários inadequados, ignorando as reclamações e o direito dos vizinhos ao sossego, do qual falamos extensamente em outro artigo .
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Falta de limpeza e manutenção: condôminos que não cuidam de suas propriedades, deixando áreas comuns sujas ou em estado de deterioração, podem causar desconforto e desvalorização do espaço, além de desrespeitar o direito dos vizinhos à saúde, do qual falamos extensamente em outro artigo .
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Desrespeito às regras do condomínio: ignorar as regras estabelecidas pela administração, como horários para utilização de áreas comuns, pode gerar conflitos e atritos entre os moradores.
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Comportamento intimidador, agressivo ou ameaçador: condôminos que adotam um comportamento agressivo, seja verbal ou físico, com os vizinhos ou com a equipe de segurança, criam um ambiente hostil e inseguro, além de desrespeitar o direito dos vizinhos à segurança, do qual falamos extensamente em outro artigo . Entram aqui também casos de assédio, intimidação e ameaça.
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Uso indevido de áreas comuns: apropriação ou uso incorreto de espaços compartilhados, como garagens, salões de festas ou piscinas, sem respeitar as regras do condomínio.
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Descarte inadequado de lixo: jogar lixo em locais proibidos, como corredores, jardins ou áreas comuns, em vez de utilizar os recipientes apropriados, demonstra falta de responsabilidade e respeito pelos demais moradores, além de desrespeitar o direito dos vizinhos à saúde, do qual falamos extensamente em outro artigo .
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Negligência ou falta de controle sobre animais de estimação: pets que causam incômodos, como latidos incessantes, agressividade ou sujeira em áreas comuns, podem gerar conflitos entre vizinhos.
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Obstrução de passagens ou entradas: deixar objetos ou móveis obstruindo corredores, escadas ou entradas do prédio dificulta a circulação e pode ser perigoso em caso de evacuação de emergência.
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Uso de espaço privado para atividades comerciais: utilizar a unidade residencial para realizar atividades comerciais sem autorização, prejudicando a segurança e a tranquilidade dos demais moradores.
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Danos intencionais: causar danos deliberados às áreas comuns, como quebrar equipamentos, pichar paredes ou destruir propriedades do condomínio.
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Desrespeito às regras de estacionamento: estacionar em vagas reservadas a outros condôminos, bloquear acesso ou desrespeitar as regras de trânsito dentro do condomínio.
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Recusa em cumprir deliberações condominiais: Ignorar ou recusar-se a seguir decisões tomadas em assembleias condominiais, mesmo quando essas decisões visam ao benefício coletivo. Não se trata de simples divergência, que pode ser resolvida pelos meios adequados, mas de recusa deliberada, por implicância, birra ou teimosia, numa tentativa de fazer “justiça com as próprias mãos”, impondo unilateralmente a própria vontade contra os outros.
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Falta de solidariedade na resolução de conflitos: recusar-se a buscar soluções amigáveis em situações de conflito, mantendo uma postura inflexível e hostil com os demais moradores.
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Abuso de privacidade: um condômino que constantemente espiona ou invade a privacidade dos vizinhos através de câmeras não autorizadas, escutas ou observações intrusivas. Isso gera um ambiente de desconforto e desconfiança entre os moradores.
Caracterizando adequadamente o comportamento antissocial
Não basta que o comportamento exista, é preciso caracterizá-lo por meio de provas e tentativas reiteradas de chegar a uma solução dialogada.
Para isto, o condomínio e os vizinhos podem se valer de vários meios:
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Registro no livro de ocorrências: cada situação nova deve ser devidamente registrada no livro de ocorrências do condomínio, por iniciativa de algum dos condôminos, dos funcionários do condomínio ou do síndico.
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Registros: se o condomínio contar com meios de prova como câmeras de segurança, os registros devem ser usados como prova. Além disso, se outros condôminos registrarem os comportamentos antissociais em vídeo ou áudio, estes registros também servirão como provas.
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Testemunhas: sempre que algum comportamento antissocial for registrado, é importante conseguir testemunhas. É necessário coletar nome completo, telefone e endereço das testemunhas, e guardá-los para referência futura. Se possível, os registros no livro de ocorrências também devem mencionar as testemunhas de cada situação registrada.
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Notificações extrajudiciais: independentemente do livro de ocorrências, tanto os condôminos quanto a administração do condomínio (incluindo o síndico) podem fazer notificações extrajudiciais para alertar o condômino de que seu comportamento antissocial precisa parar, sob pena de algumas consequências que veremos a seguir. Como temos um artigo bastante completo sobre notificações extrajudiciais, que ensina todo o procedimento adequado para usá-las, sugerimos sua leitura.
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Notificações judiciais: o condomínio poderá avaliar a possibilidade de substituir a notificação extrajudicial por uma notificação judicial , mais cara e demorada, mas com muito maior força de prova. Não foram poucos os casos em que uma simples notificação judicial foi suficiente para fazer parar as condutas antissociais.
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Multas: se o comportamento for proibido pela convenção ou pelo regimento interno do condomínio, a administração está autorizada a punir com multas o condômino que o pratica. Cada nova situação pode gerar uma multa nova, que deve ser aplicada em conformidade com o devido processo legal para ser eficaz. Como temos um página bastante completa sobre multas em condomínio, recomendamos lê-la para balizar a aplicação correta da multa.
A reiteração dos comportamentos antissociais ficará muito bem provada se estes procedimentos forem seguidos nos mínimos detalhes.
Mas afinal, pode excluir ou não?
O assunto é muitíssimo delicado, e a resposta não é nada simples.
O silêncio das leis específicas sobre condomínios
O assunto não é abordado explicitamente nem pela Lei dos Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/1964) , nem pelo Código Civil (Lei 10.406/2002) . Somente o Código Civil fala do condômino antissocial, mas para outras finalidades:
Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Interpretando a legislação de forma abrangente
De acordo com o inciso IV do artigo 1.336 do Código Civil , é dever de cada condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não usar suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
A violação a este dever por parte do condômino antissocial deve ficar muito bem provada antes da exclusão. Registros, testemunhas, notificações extrajudiciais, multas anteriores, e a aplicação da multa do parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil são medidas que já devem ter acontecido antes de se colocar a exclusão em pauta. Sem esta sequência de registros, é difícil pautar a exclusão, e a medida poderá inclusive ser revertida na Justiça.
Se provada a violação, a exclusão é, sim, possível, e tem bases legais:
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O inciso XXIII do artigo 5º da Constituição Federal , e também o paráfrafo 1º do artigo 1.228 do Código Civil , dizem que a propriedade deve atender a sua função social — e o uso da propriedade que viola o sossego, a segurança e a saúde da vizinhança não está de acordo com a função social esperada para o uso de um imóvel em condomínio.
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Embora a propriedade seja um direito, o artigo 187 do Código Civil estabelece que quem excede manifestamente os limites impostos pelos fins econômicos ou sociais de seu direito, pela boa-fé ou pelos bons costumes, comete ato ilícito — e a conduta antossocial de um condômino é um abuso do direito de propriedade.
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Além disso, o parágrafo 2º do artigo 1.228 do Código Civil diz que são proibidos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outras pessoas — enquadrando perfeitamente a desobediência às deliberações de assembleia, as violações à convenção e ao regimento interno, e todo tipo de conduta antissocial de condôminos.
Com essas bases, é possível, sim, excluir do condomínio o condômino antissocial.
O Enunciado 508 do Centro de Estudos Judiciários do STJ
Além da interpretação das leis, temos um pronunciamento dos juízes sobre o assunto no Enunciado 508 na V Jornada de Direito Civil, do Centro de Estudos Judiciários do Superior Tribunal de Justiça (CEJ-STJ):
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
O Enunciado 508 consolidou a melhor intepretação sobre o assunto, e tem servido como base para decisões judiciais sobre o assunto por todo o país.
Com isso, fica demonstrado que é possível, sim, excluir do condomínio o condômino antissocial, e além disso o assunto já tem um procedimento regulado pelo Judiciário.
Procedimento para a exclusão
Se a situação chegou a um ponto em que ficou provado que o condômino antissocial não cumpre seu dever de dar à sua parte no mesmo condomínio a mesma destinação que tem a edificação; que usa sua parte do condomínio com graves prejuízos ao sossego, saúde e segurança dos demais condôminos, ou aos bons costumes; e que reiteradas tentativas de diálogo ou punição não estão surtindo efeito, a exclusão é a última defesa para fazer o condomínio retornar à normalidade.
Para fazê-lo, de acordo com a legislação interpretada e com o Enunciado 508 na V Jornada de Direito Civil, do CEJ-STJ, é preciso:
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Convocar assembleia com esta finalidade explícita: a exclusão deve ser decidida por uma assembleia extraordinária do condomínio, que deve ser convocada pelo síndico ou por um quarto (1/4) dos condôminos ( Código Civil, art. 1.355 ). A assembleia deve seguir todas as regras da convenção ou do regimento interno para convocatória de assembleias extraordinárias, e a exclusão deve aparecer de forma explícita no edital de convocação.
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Garantir o direito de defesa do condômino antissocial: por mais traumática que seja a situação, antes da medida extrema da exclusão é preciso assegurar que o direito de defesa do condômino tenha sido assegurado. O edital da assembleia, especialmente, poderá ser entregue em mãos mediante recibo, ou por correspondência com aviso de recebimento (AR). Durante a assembleia, é preciso assegurar que o condômino antissocial tenha um momento para apresentar sua defesa verbalmente, mesmo se já houver apresentado defesa por escrito; esta defesa deve ser feita durante a assembleia, em algum momento antes da votação ou deliberação.
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Evidenciar a deliberação por pelo menos três quartos (3/4) dos demais condôminos: ao deliberar, a exclusão somente será válida se aprovada por pelo menos três quartos (3/4) dos demais condôminos, conforme leitura combinada do artigo 1.337 do Código Civil e seu parágrafo único . Qualquer outro quórum — 50% das unidades mais uma, ou também a maioria simples dos presentes — poderá levar à reversão da decisão na Justiça, por desrespeito ao devido processo legal. Este quórum deve ser verificado imediatamente antes da votação, e comprovado pela lista de presença com as assinaturas.
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Garantir que a decisão da assembleia foi tomada da forma correta: a assembleia não pode tomar o imóvel ou obrigar à venda do imóvel, pois seriam interferências ilegais no direito de propriedade; mas pode proibir a entrada do condômino antissocial no condomínio, e autorizar a administração do condomínio a levar o caso ao Judiciário.
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Levar o caso ao Judiciário: decisões de assembleia têm validade jurídica por sua própria força, e não precisam de qualquer ação judicial para valerem contra os condôminos (incluindo o antissocial). Entretanto, a exclusão é medida muito séria e grave, porque impõe uma restrição drástica ao exercício dos direitos do condômino antissocial de usar seu imóvel. Para manter a legalidade, a administração do condomínio deve buscar respaldo na Justiça para a decisão da assembleia, movendo contra o condômino antissocial uma ação de conhecimento pelo rito ordinário, em que o juiz avaliará se os procedimentos da convenção e do regimento interno foram respeitados; se tudo correu bem, a decisão da assembleia será confirmada, e o condômino será condenado a manter-se fora do condimínio.
O que acontece depois que a exclusão é aprovada e confirmada?
Uma vez decidida a exclusão pela assembleia, e confirmada pelo Judiciário, começam a valer as consequências da exclusão:
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Proibição da entrada no condomínio: o condômino antissocial não pode mais entrar no condomínio enquanto a proibição estiver em vigor. A proibição é absoluta e sem exceções, e deve ser comunicada a todos os funcionários do condomínio para que seja cumprida à risca. Se necessário, a polícia poderá ser chamada para fazer valer a proibição.
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Pessoalidade da proibição: a proibição vale apenas contra o condômino antissocial, mas não afeta sua família, que somente será proibida de entrar se houver provas de que também incorreram em condutas antissociais, que estas condutas foram objeto de todo o procedimento anteriormente descrito (notificações, multas, etc.), que a assembleia também os condenou à exclusão, e que sua exclusão foi ratificada pelo Judiciário. Se somente um membro da família foi condenado à proibição de entrada, mas o resto da família não foi condenado, é ilegal proibir o resto da família de entrar no condomínio.
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Alcance da restrição ao direito de propriedade: apesar de ter sua entrada proibida no condomínio, o condômino antissocial não perde a propriedade do imóvel. Pode alugá-lo, emprestá-lo, doá-lo, vendê-lo — em resumo, pode fazer com o imóvel tudo o que a legislação permite, mas não pode entrar no condomínio. Deve praticar todos os atos à distância.
A exclusão do condômino antissocial pode ser revertida?
Esta pergunta abre para duas respostas: uma para o caso de a exclusão ter sido feita sem os procedimentos certos, e outra quando os procedimentos certos foram feitos.
Se os procedimentos certos não foram seguidos, é bem provável que o condômino antissocial reverta a exclusão na Justiça. Tanto o Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto vários tribunais estaduais têm decidido neste mesmo sentido.
O caso é diferente se os procedimentos certos para a exclusão foram seguidos.
É muito raro que uma decisão drástica como a exclusão de condômino antissocial seja revertida, porque é muito difícil que as causas da decisão (ou seja, o comportamento antissocial do condômino) tenham mudado. Além disso, com a tensão e o acirramento das relações, a tendência é que o imóvel termine vendido ou alugado. Mesmo assim, é necessário analisar a situação.
A exclusão começa com uma deliberação da assembleia do condomínio, que depois é levada à Justiça para confirmação. Enquanto a decisão judicial estiver em vigor, ela é válida, e deve ser seguida. A reversão só é possível mediante outra deliberação da assembleia do condomínio revertendo a exclusão, que precisará ser levada à Justiça com o pedido de reversão da decisão judicial anterior.
Portanto, é possível, sim, reverter a exclusão. É pouco provável ocorrer um pedido de reversão por vontade própria, pois os custos financeiros e o forte engajamento psicológico dos envolvidos na exclusão pesam muito contra uma reversão voluntária, mas ela é possível.
Conclusão
Em resumo, o comportamento antissocial de um condômino pode ter um impacto significativo na harmonia e bem-estar de um condomínio. Identificar e lidar adequadamente com essas situações é crucial para preservar um ambiente seguro e tranquilo para todos os residentes. É possível, segundo a legislação e a jurisprudência, adotar medidas como notificações, multas e até mesmo a exclusão do condômino antissocial em casos extremos. No entanto, é fundamental seguir os procedimentos corretos, garantindo o direito de defesa do condômino em questão. Uma vez tomada a decisão, ela deve ser confirmada pelo Judiciário para que tenha validade legal. A exclusão implica na proibição do condômino antissocial de entrar no condomínio, mas não afeta sua propriedade. Por fim, é importante ressaltar que a reversão da exclusão é possível em situações específicas, desde que os procedimentos corretos tenham sido seguidos.
Lembre-se, a exclusão de um condômino por comportamento antissocial é uma medida extrema e deve ser sempre a última opção, após esgotadas todas as tentativas de conciliação e resolução amigável do problema.
Além disso, diante da complexidade e sensibilidade dessas situações, é altamente recomendável que os condôminos busquem a orientação de um advogado especializado em direito condominial antes de proceder à exclusão do condômino antissocial. Esse profissional poderá fornecer a assistência necessária, garantindo que todos os procedimentos sejam conduzidos de forma correta e em conformidade com a legislação vigente, assegurando, assim, a justiça e o devido processo legal para todas as partes envolvidas.