Condomínios residenciais e comerciais são regidos por normas específicas que visam garantir a convivência harmoniosa entre os condôminos e a preservação do patrimônio comum.

No Brasil, a legislação estabelece que a regulamentação interna desses empreendimentos seja formalizada por meio da convenção de condomínio, sobre a qual já escrevemos em outro artigo .

Nesta convivência, existe um assunto sempre polêmico: a definição do que são partes comuns e partes particulares. Especialmente quando não existe convenção a dizer o que é comum e o que é particular, o esta definição é a maior causa de brigas de vizinhos.

Neste artigo, apresentaremos como a legislação brasileira trata do assunto (especialmente o Código Civil e a Lei de Condomínios e Incorporações), e apresentamos algumas sugestões para lidar com a falta de definição clara sobre partes comuns e partes particulares quando não existe convenção de condomínio.

O que são as partes comuns e as partes particulares num condomínio?

“Condomínio” é palavra formada por “co-” (com, junto, companhia, concomitante, em comum) + “domínio” (propriedade). Numa propriedade em condomínio, tudo é comum, não havendo divisão entre o “meu” e o “seu”.

Já o condomínio edilício é forma especial de condomínio. Tanto o condomínio residencial quanto o condomínio comercial são tipos de condomínio edilício.

Num condomínio edilício, existem partes particulares, que são propriedade exclusiva, e partes comuns, que são de uso e propriedade comuns a todos os condôminos.

O que acontece quando as partes comuns e particulares não estão bem definidas?

Quando as partes comuns de um condomínio não estão bem definidas na convenção condominial, podem surgir diversos problemas comuns, tais como:

1. Uso inadequado de áreas comuns: Sem definição clara, os moradores podem discordar sobre como certas áreas devem ser utilizadas, levando a conflitos sobre espaços como salão de festas, piscina, churrasqueiras, entre outros.

2. Responsabilidade por manutenção e reparos: A falta de clareza sobre quem é responsável por manter e reparar determinadas áreas comuns pode levar a disputas sobre custos e execução de serviços.

3. Estacionamento: Sem uma definição precisa, surgem problemas relacionados à alocação de vagas de estacionamento, direitos de uso, vagas para visitantes e compartilhamento de espaços para veículos.

4. Acesso às instalações: Questões sobre quem tem o direito de acessar certas áreas comuns e sob que condições podem surgir, especialmente em espaços como academias, lavanderias e áreas de lazer.

5. Segurança: Sem definições claras, a segurança das áreas comuns pode ser comprometida, levando a preocupações com acesso não autorizado e responsabilidade por incidentes.

6. Alterações estruturais: Disputas podem surgir quando os moradores desejam fazer alterações estruturais em áreas comuns, como a instalação de equipamentos de playground ou jardins, sem um consenso sobre permissões e responsabilidades.

7. Uso de recursos: Questões sobre o uso de recursos compartilhados, como água, energia e internet, podem surgir quando não há diretrizes claras sobre como esses recursos devem ser utilizados e pagos.

8. Cobrança de taxas condominiais: A falta de clareza sobre quais áreas são consideradas comuns pode levar a disputas sobre como as taxas condominiais são calculadas e distribuídas entre os moradores.

9. Direitos de voto e tomada de decisões: Sem definições claras, surgem dúvidas sobre quem tem o direito de votar e participar das decisões relacionadas ao uso e manutenção das áreas comuns.

10. Litígios: A falta de clareza sobre as partes comuns pode resultar em disputas legais entre os moradores e a administração do condomínio, aumentando os custos e o estresse para todas as partes envolvidas.

Existe alguma definição mais precisa das “partes particulares” e das “partes comuns”?

Sim, existem. Elas devem ser buscadas no Código Civil, na Lei de Condomínios e Incorporações, na convenção do condomínio e, em algumas cidades, em leis municipais específicas.

As partes particulares

Nas próprias definições do Código Civil ( artigo 1.331 ) e da Lei de Condomínios e Incorporações ( artigo 1º , artigo 2º e artigo 3º ) já aparecem indicações importantes para definir as partes particulares. Quais são?

• Apartamentos;
• Escritórios;
• Salas;
• Lojas e sobrelojas;
• As respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns.

Até aqui não existe polêmica. O que é “meu” é “meu”, e o que é “seu” é “seu. Estranho seria alguém entrar cozinha adentro no apartamento do vizinho dizendo que vai usar a cozinha do vizinho porque está mais limpa, não é?

Estas partes são de uso e propriedade exclusivas de seus proprietários, que podem exercer sobre ela todos os direitos de proprietário.

As partes comuns

A polêmica começa a aparecer quando se tenta definir as “partes comuns”.

Nas próprias definições do Código Civil ( artigo 1.331 ) e da Lei de Condomínios e Incorporações ( artigo 1º , artigo 2º e artigo 3º ) já aparecem indicações importantes para definir as partes comuns. Quais são?

• O solo;
• A estrutura do prédio;
• As fundações;
• As paredes externas;
• O telhado;
• As áreas internas de ventilação
• A rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade;
• A calefação e refrigeração centrais;
• O acesso à rua;
• O terraço de cobertura (exceto se a convenção de condomínio disser que não é);
• As demais partes comuns, definidas na convenção de condomínio;
• Tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos condôminos.

Essas partes em comum definidas pelo Código Civil são válidas em todo o Brasil.

Além dessas definições mais gerais existem outras, criadas por cada município em leis municipais, que detalham ainda mais as partes comuns.

Por exemplo, o Código de Obras de Salvador (Lei Municipal 9.281/2017) acrescenta algumas áreas em comum a mais, obrigatórias para todo condomínio de Salvador:

• Espaços de circulação horizontal, como corredores e hall de entrada;
• Espaços de circulação vertical, como elevadores e escadas;
• Áreas de iluminação e ventilação;
• Rampas de acesso a garagens e estacionamentos;
• Equipamentos sanitários de edificações não-residenciais.

Vale a pena pesquisar se em seu município existe alguma lei criando novas partes em comum obrigatórias.

Por que a convenção de condomínio é tão importante para localizar as partes comuns?

Porque ela é a “certidão de nascimento” e a “lei” do condomínio.

Toda convenção de condomínio, para aquilo que interessa neste artigo, pode ser considerada como um acordo por escrito entre pessoas que pretendem ter alguma propriedade em comum, onde fica estabelecido o que pode e o que não pode, o que é comum e o que não é, como funciona a gestão/administração dessa propriedade em comum, como são rateadas as despesas de conservação, quais os direitos de cada um sobre essa propriedade comum, entre outros assuntos previstos no Código Civil e na Lei de Condomínios e Incorporações.

Num prédio feito por construtora/incorporadora, aliás, é obrigatório que a incorporadora entregue a convenção de condomínio já pronta, definindo bem explicitamente todos estes tópicos. Se a convenção não for entregue pela incorporadora, ela pode ser reivindicada judicial ou extrajudicialmente.

As partes comuns na convenção do condomínio

Toda convenção de condomínio deve incluir as partes em comum estabelecidas pelo Código Civil e pelas leis municipais.

Além delas, pode estabelecer outras, de acordo com as características de cada condomínio.

Em nossa prática profissional, já encontramos convenções com partes comuns como estas:

• Academia, espaço fitness e similares;
• Área gourmet, churrasqueira e similares;
• Salão de festas, área de eventos, espaço comunitário e similares;
• Playgroud, parque infantil, salão de jogos, brinquedoteca e similares;
• Jardins, área verde, gramado e similares;
• Calhas de água pluvial, cisternas de captação de água de chuva e similares;
• Placas fotovoltaicas, poços artesianos e similares;
• Quadras esportivas;

Cada convenção é adequada à realidade de cada condomínio.

Por isso, além das partes comuns definidas pelo Código Civil e pela Lei de Condomínios e Incorporações, é de extrema importância ler a convenção em busca da definição das partes comuns e privadas em cada condomínio específico.

Em caso de dificuldades nessa leitura de leis e de convenção, o recomendado é agendar consulta com advogado.

Agende uma consulta com advogado

Quais são as partes comuns quando o prédio não tem convenção de condomínio?

Apesar de a legislação brasileira obrigar condomínios edilícios a ter uma convenção, os condomínios sem convenção são realidade muito comum no Brasil.

Alguns exemplos:

• Prédios pequenos, com poucos apartamentos: construído porque alguém tinha um terreno e o construiu para alugar, mas fez tudo na informalidade para gastar menos.

• Casas de andar: duas ou mais casas construídas uma por cima da outra porque, com o crescimento natural da família, cada geração bateu uma laje em cima da casa já existente e construiu a sua própria; em três ou mais gerações da família, já se tem um prédio com muitos recursos em comum (esgoto, caixa de gordura, caixa d’água, reservatórios, entrada para a rua, etc.) e muitos usos em conflito.

Nestes casos, convenção de condomínio é um luxo a que seus proprietários dificilmente têm acesso.

O assunto é tão complexo que merece um artigo exclusivo dedicado somente a este assunto.

Naquilo que interessa ao assunto deste artigo, como não há convenção, não estão bem definidas as partes comuns e as partes particulares.

Se houve algum acordo sobre partes comuns e particulares, na maioria dos casos foi acordo verbal, “de boca”, desgastado pelo tempo e pelas circunstâncias, fragilizado pela inconstância das memórias.

Brigas em torno do que “pode” e do que “não pode” são comuns, muito comuns.

Para evitar maiores problemas, recomenda-se observar rigorosamente as partes comuns definidas no Código Civil ( artigo 1.331 ) e na Lei de Condomínios e Incorporações ( artigo 1º , artigo 2º e artigo 3º ). Todas já foram apresentadas acima.

Se houver alguma parte em disputa que não tenha sido listada nessas duas leis, recomenda-se consultar um advogado para encontrar as melhores formas de intermediar a disputa e construir acordos, dessa vez por escrito.

Esses acordos podem virar um contrato de convivência, uma convenção de condomínio (quando aplicável) ou outro documento, que poderá ser levado a registro em cartório de registro de títulos e documentos para que exista cópia em lugar seguro e neutro.

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Garagens são partes comuns ou privadas?

Garagens são assunto ainda mais polêmico. Merecem até artigo exclusivo para não gerar confusão.

De modo muito resumido, existem dois regramentos básicos para as garagens.

O Código Civil ( artigo 1.331 ) diz que os “abrigos para veículos” não podem ser vendidos ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, exceto quando a convenção de condomínio autoriza.

A Lei de Condomínios e Incorporações ( artigo 2º diz que o direito à guarda de veículos nas garagens será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições impostas por instrumentos contratuais adequados. Além disso, será vinculado a uma unidade habitacional específica, se não lhe for atribuída fração ideal de terreno só para isso.

Existe outra situação muito controversa: garagens sem especificação. Alguns casos:

• Apartamentos em prédios onde existe garagem, mas não há nem delimitação de vagas, nem vinculação de vagas específicas a apartamentos específicos;

• Apartamentos em grandes conjuntos habitacionais (COHAB, URBIS, Minha Casa Minha Vida, etc.) onde não há uma vaga por apartamento, mas um amplo estacionamento comum, com vagas sem marcação.

A depender da análise do caso, em especial quando não existe nenhuma marca, pintura, placa ou identificação que vincule uma vaga específica a um apartamento específico, costuma-se entender que estas vagas não são partes privadas, de uso exclusivo, mas partes comuns do condomínio.

Conclusão

Em suma, é crucial entender as definições de partes comuns e particulares em condomínios, porque afetam diretamente a convivência entre os moradores e a gestão do espaço compartilhado.

A legislação brasileira, incluindo o Código Civil e a Lei de Condomínios e Incorporações, estabelece parâmetros fundamentais para essas definições, mas a convenção de condomínio desempenha um papel central ao detalhar esses aspectos específicos para cada empreendimento.

Quando as partes comuns não estão bem definidas, surgem uma série de problemas que vão desde disputas sobre o uso adequado das áreas até questões relacionadas à segurança, manutenção e cobrança de taxas condominiais.

Em situações onde não há convenção de condomínio, é essencial recorrer às leis pertinentes e, se necessário, agendar consulta com advogado para entender os direitos envolvidos e assim começar a resolver disputas e estabelecer acordos que possam servir como base para futuras convenções condominiais.

O entendimento claro e a definição precisa das partes comuns e particulares são fundamentais para promover uma convivência harmoniosa e a gestão eficaz dos condomínios.

Publicado em: 17/03/2024

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