Defesa em multas de condomínio: o que é, como avaliar, como fazer

26 Jun 2021 · Tempo de leitura: 22 minuto(s)

As multas em condomínio são assunto polêmico, especialmente quando aplicadas de modo arbitrário ou abusivo. Neste artigo, você vai entender quando uma multa pode ser aplicada de modo legal; como avaliar se vale a pena apresentar defesa, ou se é melhor pagar a multa; qual o procedimento para se defender; como redigir sua própria defesa; e quando será melhor contar com um advogado para defender-se.

Todo condômino tem direito a se defender contra multas. Deve, antes disso, saber se a multa foi aplicada corretamente, para fundamentar melhor a própria defesa.

Neste artigo serão apresentadas informações bem completas sobre como se aplica multas de modo adequado, como avaliar entre pagar a multa ou apresentar defesa, e como fazer uma defesa de multa de condomínio por conta própria, sem precisar de advogado. Em último caso, se a situação exigir serviço de advogado, apresentamos nossa atuação na defesa contra multas arbitrárias.

Se você chegou a esta página em busca de orientação contra multas condominiais, leia tudo, e aplique a seu caso o que for mais adequado.

O que são as multas de condomínio?

São punições que a administração do condomínio pode aplicar quando entende que um condômino ou possuidor violou direitos e deveres estabelecidos na convenção do condomínio e em seu regimento interno, especialmente quando dizem respeito à segurança, saúde e sossego dos condôminos.

Entendendo as multas de condomínio com base nos “três S”

A convivência entre vizinhos é baseada nos “três S”, fundamentos do direito de vizinhança, de acordo com o Código Civil: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha” (art. 1.277, com destaque nosso).

Num condomínio, são muitos os casos em que os “três S” (segurança, sossego e saúde) são violados:

Som automotivo em volume excessivo ou fora do horário permitido;
Correria, gritaria e outros ruídos em horários de silêncio;
Pancadas constantes no piso, causando ruído no apartamento inferior;
Vasos de plantas em beiral de janela ou varanda;
Uso de varal pendurado na janela;
Excesso de velocidade nas garagens ou áreas de circulação de veículos;
Anúncios em alto-falantes;
Som de instrumentos musicais em volume excessivo ou fora do horário permitido;
Obras irregulares;
Obras ou mudanças realizadas fora do horário permitido;
Uso de cigarro, charuto, cachimbo ou similares em ambientes comuns fechados ou cobertos;
Descarte de lixo em local inadequado, ou fora do horário de coleta;
Passeio com animais em locais proibidos;
Ruídos de animais (cachorros, gatos, aves, etc.);
Uso irregular de partes comuns (p. ex., corredores, elevadores, telhados e lajes, salão de festas, áreas de lazer, etc.);
Dano a partes comuns e equipamentos (p. ex, câmeras de segurança, elevadores, portas, portões, fechaduras, gradis, etc.);
Emissão contínua de odores fortes (p. ex., tintas, solventes, lixo acumulado, excrementos de animais, etc.)
Uso inadequado de garagem (p. ex., usar garagem como depósito, ocupar reiteradamente a vaga do vizinho, etc.);
Ruído em certas áreas por natureza mais silenciosas ou propensas a eco (p. ex, corredores, escadarias, garagem, etc.);
Ocupação irregular de áreas comuns (p. ex., com móveis, caixas, acréscimo construtivo, etc.);
Obstrução de áreas de circulação (p. ex., com móveis, veículos, caixas, acréscimo construtivo, etc.).

A lista é enorme, e nunca estará completa. Mas a regra é clara: se algo incomoda a segurança o sossego e a saúde dos demais condôminos, existe uma violação aos “três S”.

(Se quer saber mais sobre os “três S”, veja também nosso artigo “ Os três S na vida da vizinhança: segurança, sossego, saúde ”, e fique por dentro do assunto.),

Para fazer cessar as interferências aos “três S”, um dos meios à disposição da administração condominial são as multas.

A multa de condomínio é legal? Quem autorizou o condomínio a multar?

Entre outras leis, o Código Civil , que é uma lei federal.

O Código Civil diz que são direitos de qualquer condômino:

usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (art. 1.335, inciso I); e
usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores (art. 1.335, inciso II).

Além disso, o mesmo Código Civil diz que são deveres dos condôminos:

não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, inciso II);
não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (art. 1.336, inciso III); e
dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1.336, inciso IV).

Para fazer valer os deveres e assegurar o respeito à saúde, segurança e sossego de todos os condôminos, o Código Civil obriga a convenção de condomínio a determinar as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores (art. 1.334, inciso IV), e também a criar um regimento interno (art. 1.334, inciso V).

Por último, é ainda o Código Civil quem dá ao síndico os poderes para impor e cobrar multas (art. 1.348, inciso VII).

Quando o condomínio pode multar?

Quando um condômino ou possuidor descumpre seus deveres, o Código Civil autoriza a administração do condomínio a puni-lo com multa, desde que ela esteja prevista na convenção do condomínio (art. 1.336, §2º).

Nos casos em que a convenção do condomínio não prevê cobrança de multa, só a assembleia geral pode decidir sobre o assunto. Mesmo assim, para que alguma multa seja aplicada nesta situação, ela precisará da aprovação de, no mínimo, dois terços de todos os condôminos (art. 1.336, § 2º).

O condômino ou possuidor que cometer novamente a mesma infração poderá ser constrangido a pagar, além da multa simples, outra multa por reincidência, desde que a cobrança desta nova multa seja aprovada por, no mínimo, três quartos dos demais condôminos em assembleia (Código Civil, art. 1.337).

Além disso, quando o comportamento do condômino ou possuidor for considerado antissocial, gerando incompatibilidade de convivência com os demais, ele pode ser punido com multa de até dez vezes o valor da taxa condominial, desde que, novamente, a cobrança da multa por comportamento antissocial seja aprovada por, no mínimo, três quartos dos demais condôminos em assembleia (art. 1.337, parágrafo único).

Esse caso é o mais perigoso, porque, embora a lei não diga nada a respeito, já se aceita amplamente no Judiciário a aplicação de punições ainda mais drásticas contra o condômino considerado antissocial, que podem chegar à expulsão: ele não perde a propriedade do imóvel, mas fica proibido de entrar no condomínio, restando-lhe somente alugar o imóvel, emprestá-lo, dá-lo em usufruto, etc. Alguns Condom%C3%ADnios, inclusive, já preveem a expulsão em sua própria convenção. (Entenda melhor a expulsão do condômino antissocial clicando aqui para ler nosso artigo sobre o assunto .)

É possível aplicar multa quando a infração não causou dano?

A multa tem natureza punitiva, não indenizatória. Por isso, não importa se a infração causou dano ou não, porque não é isso o que está em jogo com uma multa.

Verificada e comprovada a infração, o condomínio pode aplicar multa, mesmo quando não há dano envolvido.

Se a infração envolveu algum dano ou perda, é possível somar à multa uma indenização proporcional ao dano causado ou à perda sofrida.

Posso ser multado duas vezes pela mesma coisa?

Não. Ponto final. Para que não haja dúvidas, novamente, em negrito: não.

Há Condom%C3%ADnios que aplicam duas multas contra a mesma infração, para gerar reincidência e cobrar multas mais altas. Alguns exemplos:

A convenção do condomínio proíbe começar obras sem que a administração seja avisada por escrito. Um condômino começa uma obra sem cumprir esta formalidade. A administração adverte verbalmente o condômino para que cumpra a formalidade. O condômino não apresenta o aviso escrito. A administração do condomínio aplica duas multas, argumentando que uma delas é da notificação, e outra é por ter continuado a obra depois da notificação.
Um condômino faz uma confraternização familiar em sua varanda, e usa uma churrasqueira. O síndico bate na porta, tentando chamar o condômino para conversar; o condômino diz que não vai abrir. O síndico aplica duas multas por “comportamento antissocial”.
Um condômino tem o hábito de deixar caixas no corredor que dá para a porta de sua área de serviço, dizendo que “é área minha”. O síndico manda uma notificação extrajudicial bastante explicativa, indicando os artigos da convenção do condomínio que dizem serem os corredores área comum, e pedindo que retire as caixas em até quinze dias. O condômino não retira as caixas. O síndico aplica duas multas, dizendo ser uma pela primeira notificação e outra por reincidência.

Estas multas “dobradas” são uma prática conhecida no Direito como bis in idem (em latim: “duas vezes o mesmo”).

Bis in idem é situação proibida pelo Direito, pois faz com que alguém seja processado, julgado ou punido duas vezes pela mesma infração.

O assunto é explicado com maior detalhamento em nosso artigo sobre o assunto .

Se ocorreu bis in idem, a multa é ilegal, e deve ser cancelada.

Se o condômino já pagou a multa “dobrada”, tem direito a receber de volta em dobro o valor de uma delas.

Qual o valor de uma multa de condomínio?

A legislação brasileira deixou o tema livre para ser estabelecido na convenção de condomínio ou no regimento interno, indicando somente o valor máximo que pode ser cobrado.

O Código Civil estabelece que a multa prevista na convenção de condomínio não deve ser maior que cinco vezes o valor da taxa de condomínio básica (art. 1.336, § 2º).

O teto para a multa contra condômino reincidente segue o mesmo valor: até cinco vezes o valor da taxa condominial (art. 1337).

Já o teto para a multa contra condômino considerado antissocial sobe para até dez vezes o valor da taxa condominial (art. 1.337, parágrafo único).

O condomínio é obrigado a aplicar advertência antes da multa?

Se a convenção de condomínio ou o regimento interno dizem que a advertência (verbal ou escrita) deve vir primeiro, então sim, o condomínio está obrigado a aplicar advertência antes da multa. Nos demais casos, a advertência prévia é recomendável, mas não obrigatória.

Existem situações onde, para o bem do convívio, a advertência pode ser até melhor que a multa. Alguns exemplos:

Num condomínio horizontal (casas separadas), uma condômina faz uma reforma geral em sua casa (piso, pintura interna, elétrica, hidráulica, etc.), mas deixou de seguir a regra que prevê combinar a obra antes com a administração do condomínio. A obra não afetou outras casas, nem causou danos ao condomínio. É razoável aplicar multa direto, ou advertir a condômina e permitir que a administração vistorie a obra, para superar a falta de diálogo prévio com a administração do condomínio?
Um condômino está se mudando para um condomínio vertical (edifício) fora dos horários permitidos, ocupando elevadores por tempo desconhecido e dificultando a circulação dos demais moradores. É razoável aplicar multa direto, ou advertir o condômino por escrito para que respeite os horários previstos na convenção e no regimento interno, fornecendo-lhe cópia desses dois documentos?

Por outro lado, existem casos em que a aplicação da multa sem advertência prévia é a melhor solução. Alguns exemplos:

Num condomínio vertical (edifício), um condômino residente há muitos anos no local está de mudança, saindo do condomínio, e faz a mudança fora dos horários previstos na convenção e no regimento interno. É razoável, nessa situação, esperar algum efeito positivo de uma advertência a alguém que está saindo do condomínio, que não estará mais no condomínio? Ou a própria natureza da situação indica ser melhor aplicar a multa sem advertência?
Um inquilino foi flagrado no circuito interno de TV quebrando a fechadura do portão de entrada do prédio. É razoável adverti-lo a não quebrar a fechadura do portão de entrada novamente? Ou a própria natureza grave da situação indica ser melhor aplicar a multa e cobrar indenização pelo dano causado?

A advertência prévia, anterior à multa, é recomendável — mas é sempre a razoabilidade, o bom senso, e uma análise fina das características da situação e das consequências da punição, o que deve prevalecer.

A multa pode ser cobrada junto com o condomínio, no mesmo boleto?

O assunto interessa somente aos Condom%C3%ADnios cobrados via boleto, e é controverso, porque não existe previsão legal para o assunto, e os tribunais julgam cada caso de modo diferente, analisando as circunstâncias de cada cobrança.

As multas por atraso no pagamento da taxa condominial podem, sim, ser cobradas no mesmo boleto.

Já as multas por infrações à convenção e ao regimento interno, via de regra, devem ser cobradas em boleto separado. Do contrário, eis o que acontece:

Um condômino foi notificado a pagar multa por infração, e recebe a cobrança da multa no mesmo boleto que a taxa de condomínio;
O condômino está em dia com as taxas condominiais, e quer recorrer da multa antes de pagá-la;
Para manter-se em dia com as taxas condominiais, é obrigado a pagar a multa junto com a taxa antes de apresentar o recurso, porque as duas estão no mesmo boleto e não podem ser pagas separadamente;
Se quiser deixar para pagar a multa somente depois do resultado do recurso, fica inadimplente com a taxa condominial, sendo punido com juros e multa pelo atraso.

Como a multa por infração e a taxa de condomínio são cobranças de natureza diferente, o recomendado é que sejam feitas em boletos separados.

Pode acontecer, entretanto, de a convenção de condomínio ou o regimento interno autorizarem a cobrança da multa no mesmo boleto que a taxa de condomínio. Pode acontecer, também, de esta forma de cobrança da multa punitiva ser autorizada por decisão de assembleia geral, registrada em ata.

Nesse caso, a multa e a taxa devem ser pagas, ainda que estejam no mesmo boleto. Se a multa for anulada, o condomínio deverá escolher entre devolver ao condômino o valor da multa, ou abrir crédito para ele, abatendo-o das taxas de condomínio seguintes.

Sem autorização da convenção, do regimento interno ou da assembleia, a cobrança de multa punitiva no mesmo boleto que a taxa condominial poderá ser considerada constrangimento ilegal e cerceamento de defesa: o condomínio pensa que pode forçar ao pagamento da multa, mas corre o risco de sofrer uma ação judicial.

O condomínio pode aplicar multa antes de notificar?

Não. Ponto final. Para que não haja dúvidas, novamente, em negrito: não.

Ser notificado por escrito de uma multa, inclusive, faz parte do direito de cada condômino à ampla defesa, previsto na Constituição Federal (art. 5º, inciso LV) .

Para assegurar ao condômino ou possuidor o direito de se defender contra a multa, a notificação deverá conter, no mínimo:

o nome completo e a unidade onde reside o infrator;
descrição completa dos fatos que deram origem à multa;
as provas dos fatos considerados como infração;
a indicação expressa e objetiva da regra da convenção de condomínio ou do regimento interno que a administração do condomínio entende ter sido violada.

Além disso, pode haver na convenção de condomínio, ou no regimento interno, regras para a aplicação de multa; nesse caso, elas devem ser seguidas integralmente para que a multa seja considerada regular.

O que acontece com quem não paga a multa de condomínio?

Há quem recomende não pagar a multa, nem apresentar defesa ou recurso. Bastaria deixar o assunto para lá. Ignorar.

Esta nunca é a melhor saída.

Ao não pagar a multa, além de estar sendo acusado de infração, o condômino ou possuidor fica inadimplente. Contra este fato, há pouca chance de defesa.

Estando inadimplemte, o condômino ou possuidor que não pagou a multa pode ter seu nome incluído em listas de serviços de proteção de crédito, como SPC e SERASA. Dá mais trabalho limpar o nome que evitar a negativação.

O condomínio não quer cancelar a multa. O caso pode ser levado à Justiça?

Pode, sim.

A maioria dos casos de multas de condomínio envolve valores menores que 40 (quarenta) salários mínimos, limite máximo para processos em juizados especiais.

Nos juizados especiais os processos são mais simples, mais rápidos, e não precisam de advogado.

Mesmo assim, o melhor a fazer antes de levar o caso à Justiça é apresentar uma defesa ou recurso contra a multa no próprio condomínio.

Como apresentar defesa e recorrer contra multa de condominial?

Defesa é o documento onde o condômino ou possuidor rebate a acusação feita pelo condomínio. É a primeira linha de resistência contra multas, especialmente quando abusivas ou arbitrárias.

Recurso é um pedido de revisão da decisão sobre a defesa. Nem todo condomínio a aceita, por falta de previsão em convenção de condomínio ou regimento interno, mas é direito dos condôminos apresentar questões à assembleia geral para que ela as resolva. Deste modo, como a assembleia geral é soberana, se ela decidir aceitar o recurso, se analisá-lo, e se reverter a decisão em favor do condômino ou possuidor, a administração do condomínio será obrigada a acatar o posicionamento da assembleia geral.

Para serem válidos, a defesa e o recurso devem ser apresentadas à administração do condomínio, ou diretamente ao síndico. É melhor imprimi-la em duas cópias, entregar uma e pedir que assinem na outra confirmando recebimento, com data, horário, nome e assinatura de quem a recebeu.

O que fazer quando o condomínio recusa a receber a defesa ou recurso?

Mesmo quando a convenção de condomínio ou o regimento interno do condomínio não asseguram o direito a apresentar defesa ou recurso, ele não pode ser negado, pois está previsto na Constituição Federal: “aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes” (art. 5º, inciso LV).

Quando o condomínio se recusar a receber a defesa ou recurso, viola o direito à ampla defesa, fato que, se bem provado, poderá ser suficiente para anular a multa na Justiça.

Para provar a recusa, é importante ter pelo menos duas pessoas conhecidas por perto na entrega da defesa ou recurso; se o condomínio negar recebimento, elas servirão como testemunhas, assinando uma declaração (com firma reconhecida em cartório) de que acompanharam o condômino ou possuidor multado durante a entrega, e viram a administração do condomínio se recusar a receber o documento.

Na falta de pessoas para acompanhar a entrega, uma alternativa menos segura é filmar tudo.

Como redigir uma defesa ou recurso? É necessário advogado?

Não se deve redigir uma defesa ou recurso de qualquer jeito. Um advogado poderá contribuir com a redação, ou mesmo redigir a defesa e o recurso, mas o próprio condômino ou possuidor poderá escrever sua própria defesa ou recurso.

Ao preparar a defesa ou recurso sem apoio de advogado, é preciso ter atenção a alguns pontos importantes:

Se a multa foi aplicada sem notificação, este fato deve ser um dos principais fundamentos, ou mesmo o principal, porque é cerceamento de defesa e viola o devido processo legal.
Se na aplicação da multa não ficou explícito qual decisão da assembleia geral ou qual regra da convenção ou do regimento interno teriam sido violados, este fato deve receber destaque, porque fere o princípio da legalidade, pelo qual ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão por obrigação das leis e, no condomínio, por obrigação da convenção, do regimento interno ou de decisões da assembleia geral.
Se na aplicação da multa não foram adequadamente descritos os fatos que deram origem à punição, ou se não forem apresentas provas dos fatos, a multa deve ser atacada por falta de provas.
Se existe, na convenção ou no regimento interno do condomínio, regras detalhadas sobre a aplicação de multa, e se essas regras não foram seguidas durante a aplicação da multa, ela deve ser refutada por violação do devido processo legal.

Além disso, ao escrever a defesa ou recurso sem apoio de advogado, deve-se ter atenção a alguns detalhes.

A defesa/recurso deve ser adequadamente identificada e datada, e deve dizer contra o quê se está defendendo

Logo no início do texto é preciso dizer a quem a defesa/recurso é dirigida (ao síndico, ao conselho consultivo, ou à assembleia). Em seguida, é preciso identificar adequadamente quem está apresentando a defesa/recurso, com nome completo, RG, CPF e o número da casa ou apartamento onde mora.

Logo ao iniciar a argumentação, é preciso dizer contra o quê se está defendendo. Um exemplo: “esta é uma defesa contra a multa aplicada pelo condomínio contra mim em 02 de julho de 1823, pela acusação de causar pancadas no piso que fazem ruído no apartamento 101”.

Por fim, é preciso colocar a data, e assinar.

Sem identificação pessoal, identificação do destinatário e identificação do caso, a administração do condomínio dirá que “não entendeu” o que se queria com a defesa/recurso, e assim poderá ignorá-los completamente.

A defesa/recurso deve ser baseada em argumentos e provas

Deve argumentar, de forma convincente, por que a multa deve ser anulada. Não basta, por exemplo, limitar-se dizer que a multa é “ilegal” ou “injusta”, ou que houve “perseguição”; é preciso explicar, com argumentos, por que a multa é ilegal, por que é injusta, e como acontece a perseguição.

Sempre que possível, cada argumento apresentado deve se sustentar em provas, porque sem provas uma defesa não se sustenta.

Quais provas podem ser usadas? Qualquer prova que não seja proibida por lei, incluindo:

Áudios, vídeos, fotos e prints de tela;
Gravações do circuito fechado de TV;
Declarações assinadas por vizinhos que presenciaram os fatos;
Documentos impressos;
E-mails;
Pareceres técnicos;
Atas de assembleia do condomínio;
Inspeção do local do fato, a ser feita junto com o síndico ou outros representantes da administração do condomínio.

A defesa/recurso deve conter todos os argumentos e provas aplicáveis ao caso, mesmo quando parecem contraditórios

A defesa/recurso é a única oportunidade para apresentar todos os argumentos e provas aplicáveis ao caso. Isso se chama princípio da concentração da defesa.

Não adianta, por exemplo, querer apresentar áudios, vídeos ou prints de tela depois da avaliação da defesa/recurso, porque a decisão sobre eles não será reavaliada.

Por isso, não importa se um argumento ou prova parecem estar em contradição uns com os outros. Se forem aplicáveis ao caso, eles devem ser apresentados de forma escalonada, levando em conta todas as possibilidades. Isso se chama princípio da eventualidade.

A aplicação dos princípios da eventualidade e da concentração da defesa se entende melhor com um exemplo prático: imagine uma situação em que um condômino foi multado sem notificação prévia porque estaria ouvindo música alta em casa, incomodando vizinhos, que denunciaram o fato ao síndico, sem provas, e registraram tudo no livro de ocorrências do condomínio. A defesa deste condômino poderia ser estruturada mais ou menos assim:

A defesa argumenta, primeiro, que a multa não deve ser aplicada porque o condômino não foi notificado regularmente.
Se a notificação for considerada regular, a defesa continua argumentando que o condômino teve seu direito à ampla defesa violado, porque não teve acesso às provas e documentos que deram origem à multa.
Se a violação ao direito à ampla defesa não for reconhecida pela administração do condomínio, a defesa segue argumentando que a notificação é inválida, porque, além de não haver provas dos fatos alegados, existem provas de que os fatos aconteceram de outra maneira (p. ex., fotos do condômino fora de casa na hora dos fatos).
Se for considerado que o registro da reclamação no livro de ocorrências, sem qualquer outra prova, é suficiente para aplicar a multa, a defesa insiste, argumentando que a multa é desproporcional à pequena gravidade da situação.
Se a multa for considerada proporcional, a defesa continua, desta vez argumentando que situações assim são corriqueiras no condomínio, mas a administração nunca multou ninguém.
Se, depois de analisar tudo isso, a multa for mantida, a defesa conclui, pedindo que seja garantida ao condômino a possibilidade de parcelar o valor da multa.

Todos os argumentos acima são colocados num só documento, que será encaminhado à administração do condomínio.

Neste exemplo, o pedido de parcelamento da multa está em contradição com o restante da argumentação, porque quem pede para parcelar o pagamento assume que a multa é válida, e o restante da argumentação afirma que a multa não é válida. Entretanto, como a defesa é a oportunidade mais certa para pedir o parcelamento da multa, é nela que o pedido deve aparecer, não depois.

A defesa/recurso deve atacar os argumentos e as provas do condomínio, não o síndico ou outros vizinhos

Ofender não é argumentar. Xingar o síndico, ofender outros vizinhos, nada disso adianta, porque não convence ninguém sobre nada. Pelo contrário: faz prova de injúria, que pode resultar em processos.

Alguns exemplos de como atacar argumentos e provas:

Se a prova do fato que gerou a multa é uma reclamação no livro de ocorrências, ataque-a, dizendo que é uma alegação sem provas, e que a administração do condomínio não investigou adequadamente o assunto, nem procurou intermediar o diálogo com o vizinho acusante.
Se a prova do fato é um conjunto de áudios, vídeos ou prints, ataque-os, dizendo que estão fora de contexto — mas somente se o contexto permitir mostrar que a situação é diferente do que está sendo alegado na aplicação da multa.
Se a prova do fato é um abaixo-assinado, ataque-o quando possível, provando que foi feito por iniciativa de vizinhos com quem não se tem boas relações.
Se a administração do condomínio aplicou multa com base numa regra da convenção ou do regimento interno que permite várias interpretações, ataque a argumentação, mostrando como é possível interpretar a regra de modos que não permitem aplicar a multa.

Apele ao bom senso

Quem julgará a defesa/recurso, na maioria dos casos, não tem treinamento em Direito, e decidirá com base no que considera bom e justo — ou seja, com base no bom senso.

Por isso, sempre que possível, é recomendável apelar ao bom senso de quem julga. Buscar a empatia de quem julga, tentando fazer com que se coloque no lugar do condômino ou possuidor multado.

Alguns exemplos:

Levar ao condomínio um abaixo-assinado de vizinhos que não se sentem incomodados com os fatos que geraram a multa.
Provar (com vídeos, fotos, áudios, prints de tela, etc.) que outros comportamentos semelhantes são comuns no condomínio, e a administração do condomínio não multa os infratores.
Perguntar se seria razoável esperar outro comportamento do condômino ou possuidor multado na situação em que se encontrava.
Provar que a administração do condomínio não deixou outra escolha ao condômino ou possuidor multado além de cometer a infração.
Argumentar que a multa é bem mais alta que outras aplicadas em casos parecidos.
Demonstrar como a multa é desproporcional à pequena gravidade dos fatos.

Como atuamos em defesas contra multas condominiais

Desentendimentos entre vizinhos, e mesmo atritos entre um morador e a administração do condomínio, podem, e devem, ser resolvidos pelos próprios vizinhos com diálogo e empatia. Quando nada disso é possível, a melhor solução é contratar um advogado para lidar com a situação.

Nossa atuação na defesa contra multas condominiais concentra-se em:

Consultoria preventiva, com análise de convenção e regimento interno, para avaliar se uma atividade pode ser punida com multa;
Mediação de conflito entre vizinhos;
Análise da notificação de multa;
Elaboração de estratégia de defesa, quando o condômino decide escrever a própria defesa;
Redação de defesa e recurso para apresentação junto ao condomínio;
Ajuizamento e acompanhamento de ações judiciais contra multas arbitrárias.