Como regularizar imóvel no Subúrbio de Salvador após as obras do VLT?

Dê um salto no tempo e imagine o bairro de Praia Grande, no Subúrbio Ferroviário de Salvador, daqui a dez anos. Nesse futuro imaginário, esse bairro, que historicamente cresceu a partir de ocupações informais e loteamentos irregulares, agora convive com o vaivém silencioso dos trens do Veículo Leve sobre Trilhos (VLT). Na mesma rua, a apenas 400 metros de uma das novas estações do VLT, decisões do presente levaram os vizinhos João e Marcos a ter destinos diametralmente opostos.

João, anos antes da conclusão das obras, buscou orientação técnica e providenciou a regularização do seu imóvel. Com a matrícula devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis em seu nome, ele viu o valor de sua casa aumentar com a chegada da infraestrutura. Amparado pela segurança jurídica, obteve crédito no banco, abriu um pequeno comércio formal no térreo aproveitando o novo fluxo de pedestres e garantiu a permanência estruturada de sua família no território.

Marcos, por outro lado, manteve seu imóvel na informalidade, confiando apenas em um antigo “contrato de gaveta” e na posse não documentada. Quando o VLT foi inaugurado, o custo de vida no bairro disparou. Pressionado pela alta nos preços locais e pelo aumento no IPTU, Marcos não conseguiu se manter. Sem o título de propriedade oficial, ele foi forçado a vender sua casa por uma fração do que ela realmente valia para um especulador imobiliário. Marcos teve que empacotar sua vida e se mudar para uma periferia ainda mais distante e desprovida de serviços.

A ficção acima ilustra a cruel mecânica da “cidade-mercadoria”. A chegada de infraestruturas de transporte de alta capacidade transforma o espaço urbano, mas seus benefícios não são distribuídos igualmente. Este artigo disseca os possíveis impactos imobiliários e urbanísticos das obras do VLT em Salvador, confrontando as estimativas de valorização com os riscos de gentrificação, e demonstrando como a regularização fundiária — em suas múltiplas formas — é o único escudo eficaz contra a expulsão pelo mercado.

A formação do Subúrbio Ferroviário em Salvador: da linha do trem à exclusão

Para compreender o impacto do VLT, é preciso olhar para as raízes da desigualdade espacial, do desenvolvimento urbano e da segregação socioespacial de Salvador, na qual a formação do Subúrbio Ferroviário é fundamental. Sua formação e ocupação estão intimamente ligadas à implantação de infraestruturas de transporte e à exclusão de grande parte da população trabalhadora do mercado formal de terras nas áreas centrais e na orla atlântica.

Da linha do trem à formação do Subúrbio Ferroviário

O vetor de expansão do Subúrbio teve sua ocupação impulsionada inicialmente no século XIX, com a implantação da linha férrea. A primeira seção da ferrovia foi aberta ao tráfego em junho de 1860, fazendo a ligação entre a Jequitaia e Aratu. A chegada dos trens a locais até então quase desertos propiciou o deslocamento de pessoas, barateou os custos de produção e melhorou o abastecimento da cidade, servindo como o principal motor para o desenvolvimento de subúrbios como Periperi, Plataforma e Paripe.

Nas décadas seguintes, a região adquiriu um forte caráter operário e industrial. Em Plataforma, por exemplo, instalaram-se no final do século XIX fábricas de tecidos (como a Fábrica São Brás, inaugurada em 1875), de calçados e de sabão. Já em Periperi, o desenvolvimento do bairro foi impulsionado na década de 1920 pela instalação de uma oficina para reparos de locomotivas e vagões.

Ocupações e loteamentos dão cara ao Subúrbio

Ao longo do século XX, especialmente entre as décadas de 1940 e 1960, a área tornou-se o principal destino da população trabalhadora excluída do mercado formal imobiliário. Esse processo foi marcado pela proliferação de loteamentos populares (muitos sem controle urbanístico) e invasões de áreas livres, transformando a região em uma área com alta densidade populacional, graves deficiências de infraestrutura e precariedade habitacional.

Além dessa ocupação informal, existem loteamentos formalmente registrados nos órgãos de planejamento urbano nas décadas de 1950 e 1960. Alguns exemplos:

• Loteamento Parque Carvalho (Coutos): Aprovado no ano de 1960, localizado ao norte de Praia Grande. Contava com 865 lotes em uma área de 61 hectares, sendo de propriedade da Suburbana Imobiliária Ltda.
• Loteamento Jardim Praia Grande: Foi o grande loteamento formal que ajudou a delinear parte da malha do bairro. Aprovado em 1966, tratou-se de um empreendimento de grande porte, compreendendo 1.178 lotes distribuídos em uma área de 117 hectares. O loteamento foi promovido pelos proprietários Daldemar e Aldemir Peixoto, localizado na porção sul do subdistrito de Periperi.
• Loteamento Jardim Itacaranha: Aprovado em 1954, situado ao norte do bairro de Plataforma (próximo à região de Escada/Itacaranha), contando com 800 lotes em uma área de 87 hectares.
• Loteamentos em Paripe (Fazenda Meireles e Jardim Atlântico): Mais ao norte do Subúrbio, a Fazenda Meireles foi loteada em 1951 (360 lotes), e o Jardim Atlântico em 1969 (428 lotes).

O crescimento populacional da área sofreu uma nova explosão a partir de 1971, com a construção da Avenida Afrânio Peixoto (a Avenida Suburbana), que se estendeu por 14 km paralelamente à ferrovia, ligando a região até Paripe.

O Subúrbio Ferroviário e a “cidade informal”

Enquanto a Orla Atlântica de Salvador recebia pesados investimentos públicos em infraestrutura e abrigava os interesses do capital voltado à alta renda, essa mescla entre loteamentos formalmente aprovados pelas companhias imobiliárias (que muitas vezes não recebiam a infraestrutura prometida) e as ocupações espontâneas ditou a morfologia de todo o Subúrbio Ferroviário, criando um território vibrante, populoso e historicamente à margem dos principais investimentos públicos de Salvador.

Essa dinâmica criou duas cidades distintas: a “cidade formal”, dotada de serviços e blindada pelo Direito Registral, e a “cidade informal”, invisibilizada pelo Estado e marcada pela vulnerabilidade.

A ausência histórica de planejamento inclusivo resultou em um território onde a posse irregular da terra é a regra, deixando milhares de famílias desprotegidas perante as oscilações do mercado.

O VLT de Salvador e a dinâmica de valorização imobiliária

A introdução de um sistema de transporte de alta capacidade, como o Veículo Leve sobre Trilhos (VLT), não altera apenas a paisagem e o trânsito de uma cidade; ela altera de forma profunda a organização do espaço urbano e o preço da terra. Para compreendermos as forças que atuarão sobre os imóveis do Subúrbio Ferroviário, é essencial traduzir alguns conceitos técnicos da economia urbana para a nossa realidade prática.

O “prêmio de acessibilidade” e a precificação hedônica

No mercado imobiliário, o tempo e a facilidade de deslocamento valem muito dinheiro. O que explica a alta nos preços dos terrenos ao redor das estações é chamado pelos especialistas de “prêmio de acessibilidade”. Esse termo técnico significa, de forma simples, que as famílias e os empresários estão dispostos a pagar um ágio (um valor extra) por um terreno ou construção em troca de reduções significativas no tempo de viagem e no custo de deslocamento diário entre a casa e o trabalho. Ou seja: quanto mais perto um imóvel fica de uma estação de VLT, mais as pessoas estarão dispostas a pagar por ele, porque a estação facilita o transporte para o resto da cidade.

Para medir exatamente de onde vem esse valor extra, a teoria econômica utiliza os chamados “Modelos de Preços Hedônicos”. Apesar do nome complexo, a lógica é simples de entender: é uma ferramenta matemática que “desmonta” o preço de um imóvel para avaliar a contribuição de cada uma de suas características isoladamente. O valor de um imóvel não é determinado apenas pelo tamanho, pela idade dos tijolos ou pela documentação, mas também é fortemente impactado pela sua localização (como a distância até a estação do VLT) e pelo ambiente ao seu redor.

A estação do VLT como “nó” e “lugar”

Para continuar a entender como o mercado imobiliário valoriza imóveis próximos de estações de VLT, é preciso entender a visão de que cada estação funciona com uma dupla identidade: “Nó versus Lugar”.

• Como um Nó, a estação é apenas um ponto de conexão técnica, servindo para o passageiro entrar e sair do VLT.
• Como um Lugar, a estação é um equipamento fixo por onde milhares de pessoas vão passar todos os dias, chegando e saindo. Por isso mesmo, a estação atrai também pessoas, empresas e organizações interessadas nesse grande fluxo de pessoas: mototaxistas, motoristas por aplicativo, camelôs, pequenos comércios, mercados, serviços de governo… É exatamente essa função “magnética” do Lugar que transforma a rotina em volta da estação, muda os hábitos de um bairro e impulsionando o mercado imobiliário em toda a área.

O perímetro afetado e as estimativas de valor

Mas até onde vai, na prática, essa valorização? A literatura técnica de planejamento urbano, confirmada por análises prévias do sistema de VLT em Salvador, ajuda a prever um raio de influência direta dessa “força magnética” da estação de VLT que varia, em média, entre 400 e 500 metros a partir de cada estação. Essa medida representa a “caminhabilidade”, ou seja, a distância que um cidadão consegue andar a pé desde a estação sem se sentir cansado ou desconfortável. Em loteamentos mais precários e assentamentos informais, esse raio de influência imobiliária costuma ser um pouco mais contido, atingindo entre 300 e 500 metros de distância.

Nos imóveis localizados dentro desse perímetro, o saldo financeiro costuma ser extremamente positivo. Estudos globais apontam que sistemas de VLT geram uma valorização média de 18% nos imóveis residenciais e comerciais no entorno das estações; a depender de cada imóvel, essa valorização pode variar entre 6,2% e 25%. Até mesmo nos mercados informais (favelas e ocupações sem escritura), a venda de direitos de posse pode aumentar muito, variando de 10% a 20%. Para o caso específico de Salvador, as estimativas técnicas oficiais projetam uma valorização média de 18% para os imóveis no raio de influência da nova infraestrutura.

Externalidades e a transferência de valor

É preciso alertar, contudo, que o progresso urbano traz efeitos colaterais, conhecidos tecnicamente como externalidades. Uma externalidade ocorre quando uma obra ou negócio afeta a vizinhança, para o bem ou para o mal, sem que as pessoas tenham controle direto sobre isso.

• Externalidades positivas: A instalação do VLT trouxe, dentro do projeto, investimentos estéticos e urbanos na região, como a requalificação de calçadas, melhoria da iluminação pública, construção e recuperação de praças, instalação de novos equipamentos públicos e novo paisagismo, que elevam a qualidade de vida local e justificam a alta nos preços.
• Externalidades negativas: Para os moradores colados aos trilhos, o VLT pode trazer aumento da poluição sonora (barulho), vibrações nas paredes e congestionamentos nas vias de acesso transversais, fatores que podem prejudicar o valor das casas muito próximas à linha do VLT.

Também é essencial que o proprietário/posseiro compreenda que a valorização não ocorre do dia para a noite. Durante a fase de construção do VLT, a região experimenta uma desvalorização temporária. Isso acontece devido aos incômodos típicos dos canteiros de obra: fechamento temporário de vias, nuvens de poeira e ruído extremo. A valorização real e definitiva só é capturada pelos proprietários/posseiros depois a inauguração oficial do serviço.

Por fim, os urbanistas apontam o cruel fenômeno da transferência de valor. Isso significa que a forte valorização dos imóveis mais próximos às estações pode ocorrer à custa da perda de valor de propriedades situadas a distâncias intermediárias. Um comércio localizado a um quilômetro da estação, por exemplo, pode perder seus clientes para os novos pontos formados no entorno do VLT, sofrendo uma estagnação no seu preço de mercado.

Os efeitos colaterais do progresso: tributação e gentrificação

Se para a “cidade formal” a chegada do VLT é sinônimo de progresso, mobilidade e rentabilidade, para a população local de baixa renda, desprovida de segurança jurídica, a mesma obra pode representar um violento vetor de exclusão. Quando o Poder Público injeta bilhões em infraestrutura sem implementar mecanismos de proteção social, ele ativa mecanismos implacáveis da “cidade-mercadoria”. A terra urbana, que deveria ser um suporte para a moradia, passa a ser vista pelo mercado apenas como uma fonte de extração de lucro rápido.

Abaixo, detalhamos os três principais efeitos colaterais desse processo e como eles operam na prática.

O aumento do IPTU e a planta genérica de valores

A valorização do metro quadrado impulsionada pelo VLT não atrai apenas o mercado imobiliário; ela atrai imediatamente os olhos da Prefeitura, resultando em aumento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Para entender como funciona esse aumento, precisamos olhar para a planta genérica de valores (PGV) . É uma espécie de “mapa” oficial do Município que atribui a cada rua e bairro um valor estimado de mercado (o chamado valor venal) para os imóveis ali situados. É sobre esse valor venal que a Prefeitura calcula o percentual do seu IPTU.

Quando o VLT requalifica o espaço urbano do Subúrbio Ferroviário com praças, nova iluminação e acessibilidade, a Prefeitura atualiza a planta genérica de valores da região. Automaticamente, o valor venal da sua casa no papel aumenta e o seu carnê do IPTU fica mais caro. Para uma família assalariada que vive no limite do orçamento, a incapacidade de arcar com essa nova carga tributária pode levar à inscrição em dívida ativa, à penhora e, no limite, ao leilão do imóvel, transformando o tributo em mais uma alavanca de expulsão do território.

A contribuição de melhoria

Além do IPTU, a legislação urbanística e tributária brasileira levanta a sombra de um tributo menos conhecido do grande público, mas altamente temido: a contribuição de melhoria.

O que é a contribuição de melhoria? Diferente do IPTU — que você paga anualmente pelo simples fato de possuir um imóvel —, a contribuição de melhoria é uma cobrança específica feita pelo Estado (Município, Estado ou União) para recuperar o dinheiro público gasto em uma obra que tenha gerado mais-valia (valorização financeira real) para as propriedades vizinhas. Ou seja, se o Estado asfaltou, construiu um viaduto ou instalou um VLT e a sua casa passou a valer R$ 50 mil a mais por causa disso, a Prefeitura pode cobrar um tributo para reaver parte dessa valorização.

O Direito Tributário estabelece dois limites rígidos para essa cobrança: o Estado não pode arrecadar, no total, mais do que o custo exato da obra; e o valor cobrado de cada cidadão não pode ultrapassar o valor exato que o imóvel dele valorizou.

O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Salvador (PDDU) prevê expressamente a possibilidade de aplicar a contribuição de melhoria sobre os imóveis localizados na área de influência de novas linhas de transporte. Sob a ótica da justiça social, esse imposto é excelente quando aplicado contra grandes latifúndios urbanos, hipermercados e especuladores que enriquecem sem esforço às custas do dinheiro público.

Entretanto, aplicá-lo de forma cega e indiscriminada no Subúrbio Ferroviário seria uma injustiça tributária brutal. Um morador trabalhador, cuja pequena casa “valorizou” no mercado, não tem o dinheiro na conta bancária para pagar a taxa, pois a casa não é uma mercadoria à venda, é o seu abrigo. A exigência de que o Poder Público adote salvaguardas e isenções sociais para a população de baixa renda impactada pela obra do VLT não é apenas uma recomendação política, é um pressuposto do Direito à Cidade, e a atuação jurídica estratégica é fundamental para garantir que moradores de baixa renda tenham essas isenções aplicadas na prática. Sem essas salvaguardas, a contribuição de melhoria terminará sendo uma ferramenta de confisco contra o patrimônio das famílias mais pobres.

A gentrificação induzida por infraestrutura e a armadilha do diferencial de renda

Gentrificação é o “enobrecimento” de um bairro tradicional ou periférico, que tem um único resultado: os moradores antigos são pressionados (pela alta do custo de vida, pelo preço dos aluguéis, etc.) a sair do bairro e deixar o lugar para pessoas de renda mais alta. Não é difícil perceber, pelo que se viu até agora, que uma estação de VLT pode valorizar bastante os imóveis num raio de até 500 metros, e pode, também, aumentar preços de IPTU, alugueis, mercado e serviços. A melhoria das condições habitacionais e de mobilidade — a chamada gentrificação induzida por infraestrutura — eleva abruptamente o apelo mercadológico do local, atraindo incorporadoras e classes sociais com maior poder aquisitivo.

Para explicar por que isso acontece, é preciso entender o que geógrafos e urbanistas chamam de rent gap, ou diferencial de renda. De forma simples, o diferencial de renda é a diferença entre o que o chão do Subúrbio vale hoje (em sua condição de abandono ou desvalorização histórica) e o seu valor potencial (o quanto ele passará a valer após a construção das estações do VLT). É exatamente em cima dessa “margem de lucro” que agem os especuladores. Eles compram os imóveis baratos dos moradores vulneráveis hoje, aguardam a conclusão da obra e lucram vendendo ou alugando para novos negócios e novos moradores.

O resultado prático para o morador local é o aumento generalizado do custo de vida: o preço da padaria sobe, os aluguéis comerciais inflacionam e os inquilinos residenciais não conseguem renovar seus contratos. Cria-se, assim, um cenário de expulsão indireta: o morador não é retirado à força pela polícia, mas é asfixiado financeiramente e obrigado a “fazer as malas” em direção a periferias ainda mais distantes e precarizadas, rompendo seus laços de vizinhança e sobrevivência.

O arsenal jurídico da regularização: possíveis remédios contra a gentrificação

Como evitar que os moradores que resistiram por décadas à falta de infraestrutura e à omissão do Estado sejam justamente os penalizados quando a “cidade formal” finalmente bate à sua porta?

Na lógica da “cidade-mercadoria”, a gentrificação alimenta-se do diferencial de renda. O mercado especulativo avança sobre os territórios informais, comprando “direitos de posse” por valores irrisórios, asfixiando os mais pobres e provocando a sua expulsão indireta.

O melhor remédio jurídico contra essa espoliação é a titulação formal. A regularização converte a posse vulnerável (um “capital morto”) em um ativo formal (capital vivo). Inserido no Registro de Imóveis, o cidadão captura para si a valorização do imóvel gerada pela implementação do VLT, garantindo seu direito à moradia contra a especulação. Ele ganha, assim, a liberdade substantiva de escolher se deseja permanecer no seu bairro de origem ou alienar seu patrimônio pelo preço real de mercado.

Contudo, é um erro mercadológico e jurídico acreditar que existe apenas um caminho para titular um imóvel. O Direito brasileiro oferece um vasto arsenal de remédios, e a escolha da via correta depende da origem da irregularidade:

Regularização Fundiária Urbana (REURB)

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei nº 13.465/2017, é o instrumento ideal para núcleos urbanos informais consolidados. Ela engloba medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar o território ao ordenamento legal. Na sua modalidade de Interesse Social (REURB-S), garante-se a titulação gratuita e a melhoria da infraestrutura para a população de baixa renda.

• Como combate a gentrificação: Ao invés de tutelar um lote isolado, a REURB age sobre o coletivo. Ela fixa a população no território, ampliando o acesso à terra urbanizada e priorizando a permanência dos ocupantes em seus locais de origem, servindo como uma verdadeira trincheira contra a remoção impulsionada pelas forças do mercado.
• Exemplo Prático: Uma comunidade em Paripe ocupou uma encosta há 30 anos. Através da REURB-S, o Município aprova o projeto e o Cartório de Registro de Imóveis emite as Certidões de Regularização Fundiária, entregando matrículas individualizadas para as famílias, inserindo-as definitivamente na “cidade formal”.

Usucapião

A usucapião é o remédio jurídico que converte a posse (mansa e pacífica) no direito real de propriedade originária. É a sanção do sistema contra o abandono e o descumprimento da função social pelo proprietário original do imóvel. Atualmente, este procedimento pode ser realizado de forma extrajudicial , diretamente nos cartórios de notas e de imóveis, conferindo maior rapidez ao processo.

• Como combate a gentrificação: Impede que proprietários antigos (ou seus herdeiros) e especuladores apareçam por causa da valorização súbita trazida pelo VLT para reivindicar terras sobre as quais nunca moraram ou trabalharam.
• Exemplo prático: Mariana comprou uma casa em Plataforma com um simples recibo de compra e venda (“contrato de gaveta”) há 12 anos. O dono anterior desapareceu. Com a posse consolidada, ela utiliza a usucapião para que o cartório declare a propriedade em seu nome, neutralizando qualquer ameaça de reintegração de posse oportunista.

Adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é o instrumento voltado para quem adquiriu um lote de forma regular e pagou todas as parcelas, mas enfrenta a recusa, a falência ou o desaparecimento do vendedor/loteador na hora de assinar a escritura pública definitiva.

• Como combate a gentrificação: Evita que empresas loteadoras inativas ou investidores predatórios usem a ausência da escritura para chantagear o comprador, exigindo novos pagamentos para liberar a transferência de um lote que agora vale muito mais graças à nova estação de trem.
• Exemplo prático: Carlos comprou um terreno num loteamento em Periperi e guardou rigorosamente o contrato de promessa de compra e venda e os comprovantes de quitação. Dez anos depois, a imobiliária fechou as portas. Com a adjudicação compulsória (também disponível na via extrajudicial), ele comprova o pagamento ao cartório e força a transferência do domínio, blindando seu suor e seu patrimônio.

Inventário (para imóveis de herança)

Muitas vezes a vulnerabilidade não nasce de invasões, mas da inércia sucessória. O imóvel está perfeitamente regularizado no Cartório, mas continua registrado em nome de um parente falecido porque a família realizou apenas a famigerada partilha informal , “de boca”.

• Como combate a gentrificação: A irregularidade registral congela o imóvel. Os herdeiros não conseguem vender a casa pelo valor de mercado para compradores formais, nem obtêm crédito bancário (dando a casa em garantia) para adaptar o imóvel a um novo negócio comercial voltado aos passageiros do VLT. O inventário destrava o ativo, protegendo a família contra ofertas predatórias de quem compra “direitos hereditários” com enorme deságio.
• Exemplo Prático: Os irmãos Silva desejam transformar a casa herdada do avô, próxima à futura estação de Coutos, em uma padaria. O mercado formal nega financiamento, pois o dono legal já faleceu. Ao realizarem o Inventário extrajudicial, transferem a titularidade, garantindo a segurança para investir, empreender e resistir ao aumento do custo de vida local.

Conclusão: melhor sempre prevenir

A história de João e Marcos não é um mero exercício de imaginação; é o retrato das forças reais que moldarão Salvador nos próximos anos. A implantação do VLT é um passo civilizatório essencial para conectar o Subúrbio Ferroviário à malha econômica do município, encurtando distâncias e mitigando desigualdades. Contudo, o Direito à Cidade exige que o desenvolvimento urbano não se converta em uma máquina de exclusão invisível.

A titulação transforma o assim chamado “capital morto” em titularidade segura. Ela insere o cidadão no mercado de crédito e garante que a valorização trazida pela obra pública integre o patrimônio financeiro da sua família, e não o de especuladores de ocasião.

Não seja espectador da transformação da sua cidade correndo o risco de ser expulso dela. As regras notariais, registrais e urbanísticas são complexas e exigem análise individualizada. Se o seu imóvel localiza-se na área de influência do novo VLT e não tem documentação regular, antecipe-se às pressões do mercado. Consulte um(a) advogado(a) especialista em Direito Imobiliário e Urbanístico de sua estrita confiança para diagnosticar qual dos instrumentos legais é o adequado para blindar, de forma definitiva, o seu teto e o fruto do seu trabalho.