Precisa de advogado para fazer usucapião extrajudicial em cartório?
6 Jul 2024 · Tempo de leitura: 4 minuto(s)
No Brasil, segundo reportagem da Folha de S. Paulo de 13 de julho de 2023 , existem mais de 40 milhões de domicílios urbanos sem escritura, e 60% dos imóveis brasileiros apresentam algum tipo de irregularidade documental.
A falta de documentação adequada gera riscos que vão desde a necessidade de investir na regularização da documentação do imóvel depois da compra , que pode não ter sido prevista no momento da compra, até a perda do imóvel, por causa de processos contra a pessoa cujo nome está na matrícula do imóvel como proprietário (o chamado proprietário tabular).
Um dos primeiros pensamentos a passar pela mente de quem percebe os problemas da falta de regularização do próprio imóvel é: usucapião.
Usucapião é uma forma de conseguir a propriedade de um bem (imóvel ou móvel, tanto faz) por ter exercido posse sobre ele durante um período previsto em lei.
(Móvel? Sim, existe usucapião de coisas móveis, como carros, roupas, jóias, livros, etc. Como escrevemos um artigo bem completo sobre o assunto , recomendamos a leitura para quem se interessou, e vamos seguir tratando só de imóveis.)
Entretanto, não são poucas as dúvidas quanto ao assunto. Temos um guia com 10 conceitos-chave para entender a usucapião , cuja leitura recomendamos antes de prosseguir.
Desta vez, vamos responder de modo simples e direto uma dúvida comum: precisa de advogado para fazer a usucapião extrajudicial em cartório?
Precisa de advogado para fazer a usucapião extrajudicial?
Sim, precisa! Por quê? Porque o Provimento CNJ 65/2017 impõe assinatura de advogado ou defensor público no requerimento inicial:
Art. 4º. O requerimento será assinado por advogado ou defensor público constituído pelo requerente […].
Com regra tão clara, não existe nenhuma dúvida sobre o assunto.
Por isso, nenhum cartório aceitará pedido de usucapião extrajudicial feito sem a assistência de advogado.
Isso é certo? Usucapião extrajudicial não é na Justiça, é no cartório!
Já ouvimos de alguns clientes essa mesma “indignação”.
Como cartórios e tabelionatos prestam à população alguns serviços mais simples como autenticações e escrituras, parece que todo serviço em cartório é simples.
Não é o caso com a usucapião.
A presença do advogado é fundamental para garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos, que os documentos necessários sejam corretamente apresentados e que os direitos do possuidor sejam protegidos durante o processo.
Para entender, apresentamos a seguir o resumo de um passo a passo que apresentamos de modo completo em outro artigo nosso .
O papel do advogado na usucapião extrajudicial
Nossa prática permitiu organizar os procedimentos da usucapião extrajudicial em fases, para facilitar a gestão de cada passo e movimentação. Em todas elas, o advogado desempenha papel fundamental.
Fase preparatória
Nesta fase, ainda antes de apresentar o pedido de usucapião ao cartório, o advogado orienta o cliente na produção e obtenção das provas necessárias para comprovar a posse do imóvel. Isso inclui:
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Reunir documentos como certidões negativas, planta do imóvel, memorial descritivo, e demais documentos pertinentes.
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Consultar o cartório de imóveis para verificar a situação registral do imóvel.
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Orientar sobre a necessidade de testemunhas que possam atestar a posse contínua e pacífica do imóvel.
O advogado é crucial nesta etapa para assegurar que todas as provas e documentos estejam em ordem, evitando problemas futuros no processo.
Fase notarial
Após a reunião dos documentos, o advogado submete as provas a um tabelionato de notas, onde será lavrada uma ata notarial que atesta os fatos apresentados. Nesta fase, o tabelião:
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Confirma a veracidade dos documentos e a regularidade da posse.
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Notifica o proprietário registrado e eventuais confrontantes (vizinhos) sobre o processo de usucapião.
A atuação do advogado garante que a ata notarial seja bem elaborada e que todas as notificações sejam feitas corretamente, evitando impugnações.
Fase registral
Com a ata notarial em mãos, o advogado protocola o pedido de usucapião no cartório de registro de imóveis competente. Nesta etapa, o cartório:
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Verifica se todos os requisitos legais foram cumpridos.
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Publica edital para ciência de terceiros interessados.
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Procede ao registro da propriedade em nome do possuidor, caso não haja impugnações.
A presença do advogado é fundamental para assegurar que todos os trâmites sejam seguidos corretamente e que o registro seja efetivado sem complicações.
Conclusão
A contratação de um advogado não é só obrigação legal: é indispensável no processo de usucapião extrajudicial.
O advogado não só orienta o cliente na obtenção das provas e documentos necessários, mas também assegura que todos os requisitos legais sejam cumpridos, desde a fase preparatória até o registro da propriedade.
Portanto, ao considerar a usucapião extrajudicial como meio de regularização da posse de um imóvel, é essencial contar com a assessoria jurídica especializada para garantir a eficácia e a segurança do procedimento.