Herdeiro pode morar em imóvel da herança? E o aluguel?

A situação de um herdeiro que reside em um imóvel que faz parte de uma herança levanta diversas questões legais:

• Herdeiro pode morar em imóvel de herança?

• O herdeiro que mora em imóvel de herança tem de pagar aluguel aos outros herdeiros?

• Como regularizar a situação dos herdeiros que moram em imóvel de herança?

• Herdeiro pode pedir usucapião de imóvel de herança?

Este artigo tenta esclarecer essas dúvidas e fornecer um entendimento resumido, mas completo das implicações legais envolvidas.

Sim, pode morar, mas…

Quando um herdeiro ocupa um imóvel que faz parte de uma herança, havendo ou não inventário em tramitação, ele está utilizando um bem que pertence a todos os herdeiros.

Nesse contexto, só há duas saídas: ou o herdeiro morador paga aluguel aos demais, na proporção da parte deles, ou faz outros acordos por escrito que assegurem os direitos dos demais.

Fundamentos legais

De acordo com a legislação brasileira, o herdeiro que reside no imóvel tem a obrigação de compensar financeiramente os demais herdeiros pelo uso exclusivo do bem comum.

O Código Civil Brasileiro estabelece que, pelo direito de saisine , todos os herdeiros têm direito à posse e uso dos bens deixados pelo falecido.

Portanto, se um herdeiro ocupa sozinho um imóvel da herança, ele deve compensar os demais herdeiros por não poderem exercer o mesmo direito sobre este imóvel.

Essa compensação é uma forma de evitar enriquecimento sem causa e garantir a equidade entre os herdeiros.

Por quê é assim?

Pelo direito de saisine , a herança é um todo indivisível composto por todos os bens da pessoa falacida; os herdeiros tomam posse desse todo de uma só vez, e todos juntos, como se esse conjunto de bens e direitos fosse uma espécie de condomínio.

Para entender como funciona esse direito, imagine três pessoas muito amigas: Agnaldo, Rinaldo e Andreza. Todos nasceram e cresceram no mesmo bairro numa cidade grande. Para aproveitar uma oportunidade, juntaram suas economias, compraram um terreno bem barato numa cidade vizinha menor e construíram um sítio, para onde pretendiam levar suas famílias nos fins de semana.

Tudo corria bem, até que Rinaldo enjoou de morar na cidade grande, botou seu apartamento para alugar e se mudou para esse sítio com a família, sem conversar antes com Agnaldo e Andreza.

Num primeiro momento, Agnaldo e Andreza pensaram que estava havendo alguma dificuldade na comunicação; tentaram conversar com Rinaldo para entender melhor o que estava acontecendo, como sempre fizeram nos momentos mais difíceis, até entenderem que a mudança era para valer, definitiva, sem volta.

Nesse exemplo, não fica evidente que Rinaldo “meteu a mão” num sítio que também é de Agnaldo e Andreza?

Com herança, é exatamente a mesma coisa: se os herdeiros não entram em acordo, se não pactuam como os bens da herança devem ser usados antes da partilha – que pode ser feita por inventário , testamento ou outros meios – estão obtendo vantagens muito maiores que o esforço necessário para obtê-las.

É isso o enriquecimento sem causa : voltando ao exemplo, enquanto Rinaldo usa de forma exclusiva o sítio, Agnaldo e Andreza, que também são donos, não podem usar nada. Se não fizerem nada, sairão no prejuízo.

Como regularizar a situação com acordos

Existem situações em que os demais herdeiros podem chegar a um acordo para que o herdeiro residente não pague aluguel. No entanto, é fundamental que esse acordo seja formalizado por escrito para evitar futuros conflitos.

Alguns exemplos:

• Contrato de aluguel: os herdeiros assinam um contrato onde o herdeiro residente é o inquilino e os demais herdeiros são os locatários, cabendo ao herdeiro residente pagar aos demais herdeiros aluguel correspondente às suas partes no imóvel. Um exemplo: se o aluguel de uma casa custa R$ 1 mil reais em valores de mercado, existem cinco herdeiros e um deles mora na casa, o contrato estabelece aluguel de R$ 800,00, sendo R$ 200,00 para cada um dos demais quatro herdeiros.

• Termo de acordo de compensações: os herdeiros, novamente por meio de contrato, podem firmar um termo de acordo pelo qual o herdeiro residente arca com todas as despesas do imóvel e presta contas mensalmente aos demais herdeiros dos gastos de conservação. A depender dos resultados do mês, se o valor proporcional do aluguel for tomado como base, tanto pode ser ressarcido das despesas, quanto pode precisar ressarcir os demais herdeiros pelo uso da parte deles no imóvel.

• Contrato de comodato: os herdeiros assinam um contrato de comodato, “emprestando” sua parte no imóvel ao herdeiro residente. Neste caso, o herdeiro residente mora no imóvel de graça, mas o contrato de comodato estabelece bem detalhadamente o que ele pode ou não fazer com o imóvel “emprestado”.

• Cessão de direito de moradia: também por meio de contrato, os herdeiros asseguram ao herdeiro residente o exercício da moradia de forma gratuita. Neste caso, o herdeiro só pode morar no imóvel, e não pode alugá-lo, sublocar partes do imóvel, usar o imóvel para trabalho, etc.

Outros acordos podem ser construídos, desde que sejam feitos por escrito. Para maior segurança, recomenda-se reconhecer firma das assinaturas dos herdeiros, coletar assinatura de duas testemunhas e registrar o acordo num cartório de títulos e documentos.

Usucapião do imóvel da herança

Outra questão relevante é a possibilidade de o herdeiro que reside no imóvel da herança adquiri-lo por usucapião.

Usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem pela posse prolongada, contínua e sem oposição, desde que preenchidos os requisitos legais .

Como tratamos do assunto num artigo sobre usucapião de herdeiro , não vamos nos estender muito.

Basta saber, para o assunto deste artigo, que se um herdeiro morar num imóvel por 15 anos ou mais sem que o inventário tenha sido aberto, sem oposição dos demais herdeiros, e sem acordo por escrito que assegure os direitos desses outros herdeiros sobre o imóvel, pode levar o imóvel por usucapião.

A existência de um inventário em curso pode complicar a configuração da usucapião. Durante o processo de inventário, o imóvel é considerado indivisível e pertencente a todos os herdeiros. Portanto, o prazo para usucapião pode não correr enquanto o inventário não for concluído. No entanto, se o inventário estiver paralisado ou se houver omissão dos demais herdeiros em relação à posse do imóvel, é possível argumentar que o prazo de usucapião continua a correr.

A jurisprudência brasileira tem reconhecido a possibilidade de usucapião entre herdeiros, desde que preenchidos os requisitos legais e comprovada a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição: no Recurso Especial 1.631.859/SP, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é possível pleitear a usucapião em desfavor de outro herdeiro , desde que observados os requisitos legais. Essa decisão serve de parâmetro para outras decisões judiciais sobre o mesmo assunto, fixando o precedente.

Conclusão

Resumindo, um herdeiro que mora em um imóvel que faz parte da herança pode continuar morando normalmente, desde que seja feito algum acordo escrito – aluguel, comodato, termo de acordo, cessão de direito de moradia, etc. – que garanta os direitos dos demais herdeiros.

Sem acordo escrito, é possível que o herdeiro adquira o imóvel por usucapião, desde que cumpra os requisitos legais e possua o bem de forma exclusiva, contínua e sem oposição por um período mínimo de 15 anos.

No entanto, a existência de um inventário em curso pode complicar essa situação, sendo essencial buscar orientação jurídica especializada para cada caso específico.

Sempre que houver situações em que um herdeiro esteja morando em imóvel de herança, o melhor a fazer é procurar um advogado especializado que ajude a regularizar a situação.