Due diligence imobiliária
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O que é a due diligence/devida diligência imobiliária?
A expressão due diligence vem do inglês de negócios, e traduz-se literalmente como “devida diligência”. Ou ainda, em bom português: tomar os “devidos cuidados” antes de fazer algo.
Due diligence imobiliária, por sua vez, quer dizer algo como tomar os devidos cuidados antes de fazer negócios com imóveis. Venda, compra, aluguel, comodato, usufruto, concessão de direito real de uso, pouco importa o negócio: sem que se tome os devidos cuidados, pode-se ver o que parecia um bom negócio virar pura dor de cabeça.
Como preferimos o uso da língua portuguesa em vez do inglês de negócios, daqui para a frente a due diligence será chamada de devida diligência.
Devida diligência imobiliária é uma investigação muito cuidadosa em torno do imóvel e das pessoas envolvidas no negócio, feita antes de o negócio ser concluído.
Para que serve a devida diligência imobiliária?
A devida diligência imobiliária beneficia enormemente a realização de negócios com imóveis, pois:
- Identifica os riscos envolvidos;
- Assegura a maior transparência possível quanto aos riscos envolvidos;
- Apresenta alternativas para eliminação, redução, mitigação ou, em último caso, assunção dos riscos identificados;
- Auxilia participantes a tomar decisões para garantir sua maior segurança jurídica no negócio;
- Dá suporte à prevenção de eventuais conflitos.
Como funciona a devida diligência imobiliária?
O serviço de devida diligência imobiliária envolve pelo menos cinco etapas:
- Levantamento criterioso da documentação do imóvel e das pessoas participantes no negócio;
- Investigação minuciosa da situação jurídica do imóvel;
- Levantamento da saúde financeira das pessoas envolvidas no negócio;
- Análise da documentação levantada;
- Identificação dos eventuais riscos envolvidos no negócio.
A devida diligência se encerra com a apresentação de um relatório que sistematiza, de forma narrativa, os principais achados da investigação e dá orientações para minimizar os riscos encontrados.
Quem deve contratar o serviço de devida diligência imobiliária?
Não existe obrigação legal de contratar o serviço ao realizar negócio jurídico imobiliário.
Nem a Lei 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações), nem a Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), nem a Lei 10.406/2002 (Código Civil) tratam especificamente do tema.
Apesar disso, a profunda investigação envolvida na devida diligência imobiliária, como inovação de mercado, interessa a todas as partes de um negócio.
Os participantes têm total liberdade para pactuar como será custeado o serviço de devida diligência imobiliária, escolhendo se o investimento será feito só por uma das partes ou por várias delas.
É possível, também, contratar o serviço por conta própria como medida de segurança, independentemente da concordância das outras partes.
Quais os documentos mobilizados para satisfazer a devida diligência imobiliária?
Além de muitas certidões e dos documentos pessoais das partes envolvidas, é necessário analisar a legislação urbanística, ambiental, fundiária, civil e registral aplicável.
O que se deve buscar num processo de devida diligência imobiliária?
Na documentação de quem participa no negócio
- Se os participantes do negócio (tanto quem vende quanto quem compra) têm boa saúde financeira;
- Se o negócio envolve venda de ascendente a descendente;
- Se quem vende é maior, capaz, não foi interditado, nem está sob tutela ou curatela de terceiros não envolvidos no negócio;
- Quando o negócio é feito por tutores ou curadores, se estão legitimados por termos de tutela ou curatela juridicamente válidos;
- Quando o negócio é feito por meio de procuradores, se estão legitimados por instrumento público de mandato;
- Se quem vende está sendo acionado judicialmente em execução fiscal, dívidas trabalhistas, ação de alimentos, ações civis públicas, débitos de alta monta com bancos, ou débitos de qualquer valor com pessoa física ou jurídica;
- Se quem vende é sócio de empresa objeto de falência ou recuperação judicial;
- Se quem vende está sofrendo processo judicial de interdição.
Na matrícula do imóvel
- Se o imóvel está devidamente registrado (cartório de imóveis, CAR, CCIR, etc.);
- Se o nome da pessoa que vende consta na matrícula;
- Se o imóvel está em terra pública e é objeto de aforamento, concessão de direito real de uso, etc.;
- Se, em imóveis urbanos, a construção foi averbada na matrícula do imóvel;
- Se a descrição do imóvel na matrícula corresponde às dimensões e formas reais do imóvel;
- Se existe promessa de compra e venda anterior averbada na matrícula, gerando direito à adjudicação para o promitente comprador anterior;
- Se o imóvel não foi dado em garantia de dívida (hipoteca, penhor, alienação fiduciária, etc.);
- Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa (condomínio civil, ou mesmo condomínio edilício);
- Se foi averbado contrato de locação com cláusula de preferência ou continuidade da locação;
- Se há usufruto averbado;
- Se foi averbada alguma restrição ao uso do imóvel.
Na legislação urbanística e ambiental
- Se o imóvel está em Área de Preservação Permanente, ou em Área de Reserva Legal;
- Se o imóvel está em área tombada pelo patrimônio histórico, quais partes do imóvel devem ser preservadas, e quais os órgãos responsáveis pela fiscalização do tombamento;
- Se o uso pretendido para o imóvel urbano está de acordo com o zoneamento urbano e com as regras de parcelamento e uso do solo;
- Se há outras condicionantes urbanísticas ou ambientais para o exercício da propriedade enquanto função social.
Junto a administrações condominiais, associações de moradores e outros
- Se existem dívidas com a administração do condomínio;
- Se existem dívidas de contribuição associativa (em imóveis situados em loteamentos).
Junto a órgãos públicos fazendários
- Se, em caso de imóvel urbano, tributos como IPTU e taxa de lixo estão devidamente quitados;
- Se incidem sobre o imóvel tributos como contribuição de melhoria, taxa de conservação, taxa de limpeza/lixo, taxa de combate a sinistros e outros;
- Se, em caso de imóvel rural, tributos como ITR estão devidamente quitados;
- Se o imóvel está envolvido em algum processo de execução fiscal;
- Se quem vende está inscrito na dívida ativa municipal, estadual ou federal;
- Se quem vende tem débitos tributários ainda não inscritos na dívida ativa.
Junto a cartórios de protesto de títulos
- Se o imóvel está envolvido em algum protesto de título.
Junto ao Judiciário
- Se o imóvel está em disputa por meio de ações possessórias ou reivindicatórias;
- Se quem vende aparece como requerido ou executado em quantidade significativa de processos, para que não seja caracterizada a fraude à execução.
No instrumento que materializa o negócio imobiliário
- Se, em caso de instrumento particular, o valor do imovel é menor ou igual a 30 (trinta) salários mínimos;
- Se, em caso de imóvel com valor maior que 30 (trinta) salários mínimos, o negócio jurídico está para ser realizado por meio de escritura pública.
Como posso tirar outras dúvidas antes de contratar o serviço?
Nem todas as possibilidades envolvidas no serviço de devida diligência imobiliária estão cobertas nesta explicação. Seu caso pode ter particularidades que exigem análise mais detalhada.