Análise prévia de imóveis em regularização fundiária

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O que é a análise prévia de imóveis?

É uma investigação aprofundada sobre a situação jurídica do imóvel e das partes envolvidas com ele.

“Parente” da due diligence , a análise prévia é um serviço preparatório que recomendamos antes de qualquer medida na regularização de imóveis.

Para que serve a análise prévia de imóveis?

A análise prévia de imóveis beneficia enormemente a regularização, pois:

• Identifica pormenorizadamente a situação jurídica do imóvel;

• Investiga e sistematiza a relação entre certas pessoas de interesse e o imóvel (herdeiros, posseiros, proprietários, usufrutuários, inquilinos, etc.);

• Apresenta todas as alternativas de regularização fundiária viáveis no caso, incluindo os custos envolvidos em cada uma;

• Assegura a maior transparência possível quanto aos riscos envolvidos;

• Apresenta alternativas para eliminação, redução, mitigação ou, em último caso, assunção dos riscos identificados;

• Auxilia participantes a tomar decisões para garantir sua maior segurança jurídica na regularização fundiária;

• Dá suporte à prevenção de eventuais conflitos.

Como funciona a análise prévia de imóvel?

A análise prévia de imóvel envolve pelo menos cinco etapas:

• Levantamento criterioso da documentação do imóvel e das pessoas de interesse envolvidas com ele;

• Investigação minuciosa da situação jurídica do imóvel;

• Levantamento das alternativas para a regularização fundiária do imóvel aplicáveis ao caso;

• Análise da documentação levantada;

• Identificação dos eventuais riscos envolvidos .

A análise prévia de imóvel se encerra com a apresentação de um relatório que sistematiza, de forma narrativa, os principais achados da investigação e dá orientações para minimizar os riscos encontrados.

Quem deve contratar o serviço de análise prévia do imóvel?

Não existe obrigação legal de contratar o serviço ao fazer a regularização fundiária do imóvel.

Nem a Lei 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações), nem a Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), nem a Lei 10.406/2002 (Código Civil) tratam especificamente do tema.

Apesar disso, a profunda investigação envolvida na análise prévia de imóveis, como inovação de mercado, interessa a todas as partes envolvidas na regularização fundiária.

Os participantes têm total liberdade para pactuar como será custeado o serviço de devida diligência imobiliária, escolhendo se o investimento será feito só por uma das partes ou por várias delas.

É possível, também, contratar o serviço por conta própria como medida de segurança, independentemente da concordância das outras partes.

Quais os documentos mobilizados para fazer a análise prévia de imóvel?

Além de muitas certidões e dos documentos pessoais do imóvel e das partes envolvidas, é necessário analisar a legislação urbanística, ambiental, fundiária, civil e registral aplicável.

O que se deve buscar numa análise prévia de imóvel?

Na documentação de quem participa no negócio

• Quem são as pessoas que exercem posse ou têm propriedade sobre o imóvel;
• Se essas pessoas são maiores, capazes, não foram interditadas, nem estão sob tutela ou curatela de ninguém;
• Se essas pessoas são parentes, cônjuges ou se conhecem;
• Se essas pessoas têm endereço conhecido, ou alguma forma de contato;
• Se essas pessoas são sócias de empresa objeto de falência ou recuperação judicial;
• Se houve alguma compra, venda, aluguel, doação, usufruto ou outro negócio jurídico entre essas pessoas;
• Se o(s) negócio(s) envolveu tutores ou curadores legitimados por termos de tutela ou curatela juridicamente válidos;
• Se o(s) negócio(s) envolveu procuradores legitimados por instrumento público de mandato;
• Se essas pessoas estão sendo acionado judicialmente em execução fiscal, dívidas trabalhistas, ação de alimentos, ações civis públicas, débitos de alta monta com bancos, ou débitos de qualquer valor com pessoa física ou jurídica;
• Se alguma dessas pessoas sofreu ou está sofrendo processo judicial de interdição.

Na matrícula do imóvel

• Se o imóvel está devidamente registrado (cartório de imóveis, CAR, CCIR, etc.);
• Se o nome da pessoa que vende consta na matrícula;
• Se o imóvel está em terra pública e é objeto de aforamento, concessão de direito real de uso, etc.;
• Se, em imóveis urbanos, a construção foi averbada na matrícula do imóvel;
• Se a descrição do imóvel na matrícula corresponde às dimensões e formas reais do imóvel;
• Se existe promessa de compra e venda anterior averbada na matrícula, gerando direito à adjudicação para o promitente comprador anterior;
• Se o imóvel não foi dado em garantia de dívida (hipoteca, penhor, alienação fiduciária, etc.);
• Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa (condomínio civil, ou mesmo condomínio edilício);
• Se foi averbado contrato de locação com cláusula de preferência ou continuidade da locação;
• Se há usufruto averbado;
• Se foi averbada alguma restrição ao uso do imóvel.

Em outros documentos do imóvel

Na legislação urbanística e ambiental

• Se o imóvel está em Área de Preservação Permanente, ou em Área de Reserva Legal;
• Se o imóvel está em área tombada pelo patrimônio histórico, quais partes do imóvel devem ser preservadas, e quais os órgãos responsáveis pela fiscalização do tombamento;
• Se o uso pretendido para o imóvel urbano está de acordo com o zoneamento urbano e com as regras de parcelamento e uso do solo;
• Se há outras condicionantes urbanísticas ou ambientais para o exercício da propriedade enquanto função social.

Junto a administrações condominiais, associações de moradores e outros

• Se existem dívidas com a administração do condomínio;
• Se existem dívidas de contribuição associativa (em imóveis situados em loteamentos).

Junto a órgãos públicos fazendários

• Se, em caso de imóvel urbano, tributos como IPTU e taxa de lixo estão devidamente quitados;
• Se incidem sobre o imóvel tributos como contribuição de melhoria, taxa de conservação, taxa de limpeza/lixo, taxa de combate a sinistros e outros;
• Se, em caso de imóvel rural, tributos como ITR estão devidamente quitados;
• Se o imóvel está envolvido em algum processo de execução fiscal;
• Se quem vende está inscrito na dívida ativa municipal, estadual ou federal;
• Se quem vende tem débitos tributários ainda não inscritos na dívida ativa.

Junto a cartórios de protesto de títulos

• Se o imóvel está envolvido em algum protesto de título.

Junto ao Judiciário

• Se o imóvel está em disputa por meio de ações possessórias ou reivindicatórias;
• Se quem vende aparece como requerido ou executado em quantidade significativa de processos, para que não seja caracterizada a fraude à execução.

No instrumento que materializa o negócio imobiliário

• Se, em caso de instrumento particular, o valor do imovel é menor ou igual a 30 (trinta) salários mínimos;
• Se, em caso de imóvel com valor maior que 30 (trinta) salários mínimos, o negócio jurídico está para ser realizado por meio de escritura pública.

Como posso tirar outras dúvidas antes de contratar o serviço?

Nem todas as possibilidades envolvidas no serviço de devida diligência imobiliária estão cobertas nesta explicação. Seu caso pode ter particularidades que exigem análise mais detalhada.