Passagens e servidões
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O que são passagens e servidões?
Sabe quando uma casa, terreno, sítio, fazenda ou qualquer outro imóvel está “ilhado” em meio a outros imóveis, sem acesso à rua, à estrada, a nascentes ou a portos?
Sabe quando não se consegue fazer chegar a tubulação de água e esgoto, os cabos de energia ou internet, e outros serviços públicos a um imóvel cercado por outros?
Pior ainda: sabe quando os vizinhos em volta do imóvel não querem chegar a nenhum acordo para abrir um caminho para o imóvel?
A situação pode ser resolvida com uma passagem forçada, com uma passagem de cabos e tubulações, ou com uma servidão.
A passagem forçada
Com a passagem forçada, o proprietário do imóvel inacessível oferece uma indenização em dinheiro ao proprietário de um dos imóveis circundantes, em troca de um caminho de acesso à rua, à estrada, à nascente ou ao porto mais próximos.
O assunto é regulamentado pelo Código Civil , que ainda autoriza o proprietário do imóvel cercado a recorrer à Justiça para estabelecer o rumo da passagem, se necessário.
O Código Civil também estabelece que se deve escolher, para a passagem forçada, “o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem”.
A passagem de cabos e tubulações
De modo parecido, o proprietário de imóvel inacessível pode oferecer indenização em dinheiro ao proprietário de um dos imóveis circundantes, em troca de permitir a instalação de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, quando for impossível ou muito caro implementar outra solução.
O assunto é regulamentado pelo Código Civil , que estabelece direitos e deveres ligeiramente diferentes da passagem forçada:
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O proprietário do imóvel prejudicado pode pedir que a instalação afete o mínimo possível o imóvel alterado;
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De modo parecido, este proprietário pode, algum tempo depois, bancar a transferência das tubulações e cabos para outra parte do imóvel;
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Se a instalação dos cabos e tubos gerar algum risco à segurança do imóvel, o proprietário pode exigir que sejam feitas obras de segurança, para evitar ou minimizar danos pela passagem de cabos ou tubulações.
A servidão
A servidão é um direito que dá a um vizinho certos poderes ou vantagens sobre um imóvel alheio.
Isso pode incluir o direito de passagem, o direito de ter acesso a água ou luz por meio da propriedade de outra pessoa, ou até mesmo prever o que vizinhos permitem ou não fazer com seus imóveis, como:
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Servidão de vistas: Direito de ter visibilidade sobre o terreno alheio para manter a iluminação ou ventilação de um imóvel.
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Servidão de água: Direito de captar água de um rio, lago ou nascente por meio da propriedade de outro.
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Servidão de luz: Direito de ter iluminação natural garantida através de limitações impostas a uma propriedade vizinha.
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Servidão de apoio: Direito de construir ou manter uma estrutura sobre o terreno alheio para dar suporte a um imóvel próprio.
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Servidão de escoamento: Direito de fazer escoar águas pluviais ou de irrigação através de uma propriedade vizinha.
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Servidão de pastagem: Direito de utilizar o terreno alheio para alimentar gado ou outros animais.
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Servidão de passagem de gado: Direito de conduzir animais por um terreno para acessar pastagens ou áreas de alimentação.
Como as servidões têm regulamentação bastante completa no Código Civil , que ainda obriga os proprietários envolvidos a registrar a servidão na matrícula do imóvel , ela pode ser um excelente instrumento para colocar um fim a disputas entre vizinhos, estabelecendo de modo claro e preciso direitos e deveres de cada um.
Nosso serviço
A construção de soluções fundiárias capazes de assegurar passagens a propriedades isoladas, e de estabelecer direitos e deveres por meio de servidões, é um serviço complexo, que pede o tipo de dedicação e qualificação técnica que nosso escritório pode proporcionar.
Composição e coordenação de equipes multidisciplinares
A depender da natureza dos imóveis e da quantidade de proprietários, poderá ser necessário formar uma equipe multidisciplinar composta por profissionais de várias especialidades, cada qual contribuindo, dentro de sua área de especialização, para encontrar a melhor solução para o caso.
Nosso escritório está pronto para intermediar a composição de equipes desta natureza. Se necessário, poderá coordenar os trabalhos de equipes formadas por profissionais já contratados pelos proprietários já envolvidos em processos de negociação.
Intermediação de acordos
O consenso entre proprietários é sempre a melhor forma de estabelecer passagens e servidões.
Nosso escritório pode intermediar a negociação de acordos, apresentando de forma descomplicada as implicações jurídicas das escolhas dos proprietários e redigindo os instrumentos necessários à fixação do que for combinado.
Buscamos sempre chegar a soluções que estabeleçam o que for mais justo e eficaz para todas as partes envolvidas, equilibrando a necessidade de acesso com o mínimo possível de intrusão nos imóveis circundantes.
Judiciarização
Se não for possível chegar a consenso, nosso escritório pode preparar as provas e mover as ações judiciais necessárias ao estabelecimento das passagens e à constituição ou reconhecimento das servidões.
Conclusão
Para concluir, a questão das passagens e servidões é crucial para resolver situações onde propriedades ficam isoladas, sem acesso a serviços básicos ou vias de comunicação. A legislação, conforme estabelecida no Código Civil, oferece caminhos como a passagem forçada e de cabos, além da definição detalhada das servidões, permitindo o estabelecimento de direitos e deveres entre proprietários.
A resolução desses impasses requer expertise técnica e jurídica, demandando a composição de equipes multidisciplinares e a mediação de acordos entre os envolvidos. Nosso escritório se coloca à disposição para intermediar esses processos, buscando soluções justas e eficazes para todas as partes, privilegiando sempre o consenso, mas estando preparado para tomar as medidas legais necessárias caso não seja possível alcançar acordo. É crucial encontrar um equilíbrio que garanta acesso sem prejudicar excessivamente os imóveis circundantes, e estamos aqui para auxiliar nesse delicado processo de conciliação ou, se preciso, de ação judicial.