O que é a planta genérica de valores?

A planta genérica de valores (PGV) é o instrumento usado pelos municípios para fixar, para cada fração de quadra do perímetro urbano, os valores unitários do metro quadrado de terreno e de construção.

É uma tabela que estabelece valores de referência padrão em massa para imóveis, construída com base em critérios objetivos como localização, metragem, acabamento e uso.

Para que serve a planta genérica de valores?

A PGV é usada principalmente como base de cálculo do IPTU, permitindo que o município calcule automaticamente os valores venais dos imóveis urbanos para fins de tributação.

Sua necessidade se explica:

• O Código Tributário Nacional (CTN) autoriza o município a lançar o tributo “quando a declaração não seja prestada, por quem de direito, no prazo e na forma da legislação tributária” (art. 149, II).

• O município não pode simplesmente ficar esperando que todos os proprietários das centenas ou milhares de imóveis urbanos de seu território apareçam espontaneamente, todos os anos, para apresentar os valores de mercado antes de cobrar o IPTU.

• A planta genérica de valores estabelece, de uma só vez, o valor do metro quadrado em todo o território urbano do município, facilitando o cálculo do valor de referência de cada imóvel pelo próprio município para lançamento do IPTU.

Pode usar a planta genérica de valores para calcular contribuição de melhoria?

Sim, com certeza.

Como a PGV apresenta valores genéricos para o metro quadrado em toda a área urbana da cidade, municípios podem inclusive usá-la como base para estimar ganhos com contribuição de melhoria e assim planejar a recuperação de valores despendidos com certas obras públicas.

Mas não se pode esquecer que a PGV estabelece uma avaliação unilateral, que pode ser contestada administrativa e judicialmente sempre que um contribuinte entender que não corresponde ao valor real de mercado

Pode usar a planta genérica de valores para calcular valor de IPTU?

Sim, com certeza. Afinal, é para isso que ela foi criada.

Entretanto, a avaliação de um imóvel para cálculo de IPTU com base na planta genérica de valores não está “escrita na pedra”, de uma vez por todas, para valer para sempre.

Sempre que um contribuinte entende que existe muita diferença entre o valor de mercado de seu imóvel e o valor usado como base de cálculo do IPTU avaliado pelos critérios da planta genérica de valores, há dois caminhos abertos pelo art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN):

• Revisão administrativa do valor: técnicos do órgão responsável pela arrecadação do IPTU avaliam a diferença entre os dois valores e tentam chegar a um valor justo.

• Revisão judicial do valor: sempre que não for possível reavaliar o valor do imóvel administrativamente, ou se o órgão responsável pela arrecadação municipal decidir manter o valor arbitrado, é possível levar o caso à Justiça.

Nos dois casos, é de extrema importância contar com um laudo técnico de avaliação, produzido por profissional habilitato e em conformidade com a Norma ABNT 14.653.

Além disso, antes de qualquer movimentação, é importante agendar consulta com um advogado, que analisará toda a documentação do imóvel e sugerirá caminhos e soluções.

Pode usar a planta genérica de valores para calcular valor de ITBI/ITIV?

Não. Novamente, em negrito: não.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, no Tema de Repercussão Geral 1.113, três teses que proíbem usar o valor de imóveis avaliado conforme planta genérica de valores para cálculo do ITBI/ITIV:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
3. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Traduzindo do “juridiquês”:

1. A base de cálculo do ITBI/ITIV é o valor de mercado, e o valor avaliado usando a PGV não pode ser usado nem como “valor mínimo” do ITBI/ITIV.
2. Se comprador/vendedor apresentaram um valor para o negócio, esse valor é considerado como se fosse o valor de mercado de verdade; se o município não concorda, que prove o valor verdadeiro em processo administrativo;
3. O município não pode usar a PGV para fixar valores a serem usados como base de cálculo do ITBI/ITIV, porque a PGV é estabelecida pelo município unilateralmente, sem chance de os cidadãos contestarem o valor estabelecido.

Sempre que um município tenta usar a planta genérica de valores para avaliar imóveis ao cobrar ITBI/ITIV, “chovem” processos de restituição de ITBI/ITIV cobrado em excesso (veja mais sobre o assunto em nosso artigo sobre restituição de ITBI/ITIV ).

Portanto, em vez de aplicar indiscriminadamente o valor arbitrado conforme planta genérica de valores e aguardar processos, o melhor a fazer é criar um procedimento rápido e eficaz de avaliação contenciosa dos valores declarados pelos contribuintes.

Quem pode criar ou alterar a planta genérica de valores?

A competência para criar ou alterar a PGV é exclusiva do Município, por meio de lei municipal em sentido estrito, editada pela Câmara de Vereadores, nos limites traçados pela Constituição Federal (art. 156, II) e pelo Código Tributário Nacional (art. 32, § 1º, CTN).

Não se admite a criação ou modificação de PGV por decreto ou resolução administrativa, sob pena de violação aos princípios da legalidade estrita e da reserva legal em matéria tributária.

Além disso, a PGV deve ser elaborada ou revisada por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), observando a Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos (NBR 14653-1 e seguintes), o que confere segurança técnica aos valores definidos.

Por que o valor do imóvel avaliado pela PGV é diferente do valor de mercado?

Principalmente porque existem grandes defasagens entre a PGV e o mercado.

Criar ou atualizar uma PGV é trabalho técnico custoso e demorado. Infelizmente, nem todos os municípios têm caixa para fazer revisões anuais da PGV.

Por isso, a maioria dos municípios revisa sua PGV em ciclos longos (4 a 10 anos); entre uma atualização e outra, os valores da PGV são atualizados pela aplicação de índices de inflação (IGP-M, IPCA, etc.), sem levar em conta mudanças no imóvel, na vizinhança, no mercado imobiliário local, etc..

Enquanto a PGV não é revisada, o mercado imobiliário não para: tem variações de ano a ano, ou até dentro do mesmo ano. Qualquer variação mais abrupta no valor de mercado cria diferença muito grande, para mais ou para menos, entre ele e o valor estabelecido na PGV.

Algumas causas de variação no valor de mercado

Eis alguns exemplos de causas de variação no valor de mercado que impactariam a PGV se ela fosse revisada anualmente:

Variações conjunturais de mercado

Oscilações temporárias — como bolhas especulativas, mudanças sazonais ou quedas repentinas de preços em razão de crises econômicas — não são refletidas na PGV até a próxima atualização legislativa.

Renovação, reforma ou benfeitorias recentes no imóvel

Melhorias estruturais ou reformas de maior impacto não são imediatamente captadas pela PGV, que utiliza padrões genéricos de acabamento. Alguns exemplos:

• Emassamento e pintura externa de imóvel que antes só tinha tijolo cru;
• Instalação de bomba d’água automática;
• Reforma elétrica ou hidráulica completa;
• Construção de elementos paisagísticos (varanda, jardim, etc.);
• Construção de piscina;
• Construção de garagem.

Deterioração acelerada

Pensando em sentido inverso, a deterioração acelerada de um imóvel não é captada imediatamente pela PGV. Alguns exemplos:

• Desgaste de revestimentos externos;
• Infiltração e umidade interna;
• Infestação por pragas (cupins, brocas, etc.);
• Danos na cobertura, telhado ou lajes;
• Desgaste de instalações elétricas e hidráulicas.

Desvalorização superveniente

Nem sempre a PGV consegue incorporar desvalorizações massivas, capazes de afetar bairros inteiros, que jogam para baixo o valor real dos imóveis enquanto o valor da PGV permanece o mesmo.

Características singulares de localização

Aspectos como vista panorâmica, proximidade de parques ou pontos turísticos valorizam imóveis individualmente, mas a PGV pondera apenas zonas amplas e não esses diferenciais pontuais. Da mesma forma, um imóvel cuja vista foi bloqueada pela construção de outro perde valor, mas a PGV não incorpora essa perda até sua próxima revisão.

Topografia e forma do terreno

Terrenos em aclive ou com formas irregulares podem ter menor aproveitamento construtivo e, consequentemente, valor de mercado reduzido, ainda que a PGV aplique valor uniforme por metro quadrado.

Instalação ou remoção de infraestruturas e serviços na vizinhança

Implantação de metrô, corredores de BRT, centros comerciais, hospitais, postos de saúde e outras infraestruturas e serviços na vizinhança valorizam um imóvel quando construídos e o desvalorizam quando desativados. Entretanto, só depois da revisão da PGV e publicação da nova lei essa valorização ou desvalorização será incorporada.

Restrições ambientais

Mudanças na legislação ambiental pode impor restrições ao uso de um imóvel, desvalorizando-o; enquanto essa desvalorização não for incorporada à PGV em nova revisão, o valor segue o mesmo.

Mudanças na legislação urbanística

Leis como o plano diretor, a lei de ordenamento de uso do solo e o código municipal de posturas podem mudar o zoneamento urbano do município ou impor restrições administrativas que afetam o valor do imóvel, mas nem sempre se refletem na PGV antes de nova revisão. Alguns exemplos:

• Imóvel em zona que deixou de ser comercial e passou a ser residencial, e vice-versa;
• Imóvel em zona urbana que passou a ser rural, e vice-versa;
• Imóvel em zona que passou a ser considerada de risco.

Pendências judiciais

Disputas pela propriedade, heranças complicadas, desapropriações litigiosas, múltiplas penhoras ou hipotecas sobre o imóvel, tudo isso desvaloriza excessivamente um imóvel sem tocar em nenhum elemento considerado no cálculo do valor estabelecido na PGV.

Conclusão

A planta genérica de valores, se bem usada e atualizada com a frequência mais curta possível, pode ser importante instrumento de gestão fiscal e urbanística. Ela permite aos municípios definir critérios objetivos para a cobrança de tributos como o IPTU e a contribuição de melhoria, além de auxiliar na formulação de políticas públicas de ordenamento territorial, regulação do mercado imobiliário e redistribuição da carga tributária.

No entanto, é fundamental reconhecer que a PGV não é uma panaceia. Trata-se de uma estimativa técnica em larga escala, sujeita a defasagens, imperfeições e distorções quando comparada ao dinamismo do mercado imobiliário real. Sua aplicação deve respeitar os limites legais e constitucionais, sobretudo os princípios da legalidade estrita, da reserva legal em matéria tributária, da isonomia e da capacidade contributiva.

Por isso, seu uso deve ser criterioso: adequada para tributos de massa e planejamento urbano, mas inadequada para determinar valores individualizados em negociações privadas ou cobranças tributárias como o ITBI. Compreender suas funções, limites e formas de contestação é essencial para cidadãos, empresas e profissionais do Direito, que devem buscar apoio técnico e jurídico sempre que necessário.

Publicado em: 07/05/2025

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