Restituição de ITBI/ITIV: entenda se você tem direito à restituição de valores na compra de seu imóvel
6 May 2025 · Tempo de leitura: 16 minuto(s)
O que é ITBI/ITIV?
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, mais conhecido pela sigla ITBI, é um tributo municipal que incide nas transações de compra e venda de imóveis.
Em alguns municípios, o ITBI tem o nome Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos, e recebe a sigla ITIV.
São dois nomes para o mesmo tributo. O nome ITBI é mais comum, porque está previsto com esse nome nos artigos 35 a 38 do Código Tributário Nacional (CTN).
Como é um tributo municipal, ele segue as linhas gerais estabelecidas pelo CTN, mas cada município tem o seu, estabelecido por lei municipal – geralmente o Código de Tributos e Rendas do Município (CTRM) ou similares.
Quando se deve pagar ITBI/ITIV?
O ITBI/ITIV deve ser pago sempre que há a transferência da propriedade entre pessoas vivas a título oneroso.
O pagamento do ITBI/ITIV ocorre normalmente no momento do registro da escritura ou contrato de compra e venda no cartório de imóveis.
Muitas prefeituras exigem o pagamento antecipado do ITBI/ITIV como condição para emissão das guias de registro, ainda que o negócio não tenha sido efetivado.
Como a legislação orienta a calcular o ITBI/ITIV?
Segundo o art. 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI/ITIV é o valor venal do bem transmitido — ou seja, o valor de mercado do imóvel em condições normais de venda.
O contribuinte informa esse valor na declaração ao município, que pode revisar os dados por meio de processo administrativo próprio.
Cada município tem uma alíquota, ou seja, uma porcentagem aplicada sobre a base de cálculo para chegar ao valor do imposto.
Um exemplo: se a alíquota é de 5% e o valor de mercado do imóvel é R$ 300 mil, paga-se R$ 15 mil de imposto (porque 5% de R$ 300 mil é igual a R$ 15 mil).
A alíquota pode ser encontrada na lei municipal que institui a cobrança de ITBI/ITIV.
Por que prefeituras cobram ITBI/ITIV em excesso?
Por muitos anos, foi comum no mercado imobiliário declarar um valor muito baixo para a venda do imóvel para tentar pagar menos imposto. (Na verdade, ainda é comum – mas isso é assunto para outra conversa.)
Um exemplo: na compra e venda um imóvel que valia R$ 1 milhão, seu valor era declarado com se fosse R$ 300 mil. O resultado seria uma redução de 70% no valor do imposto.
Essa “gambiarra” – para não usar outro nome – fez com que municípios tentassem evitar a sonegação fiscal estabelecendo algum critério mais objetivo, mais fácil de verificar, menos dependente da boa fé dos cidadãos.
Alguns municípios encontraram uma “solução”, rapidamente seguida pelos demais: o valor estabelecido na planta genérica de valores (PGV), usado para estabelecer o valor dos imóveis na cobrança de IPTU.
(Quer saber mais sobre planta genérica de valores? Clique aqui para ler nosso artigo sobre o assunto.)
Esses valores, conhecidos como “valor venal de referência”, e costumam desconsiderar muitas peculiaridades do imóvel e da negociação.
Por que não se pode calcular o ITBI/ITIV usando como base esse valor?
Existe duas razões muito fortes para não usar o valor avaliado conforme PGV pelo município para calcular o ITBI/ITIV:
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Além das enormes diferenças entre a PGV e o valor de mercado (para saber mais sobre essas diferenças, leia nosso artigo sobre planta genérica de valores ), ele é um valor calculado unilateralmente pela prefeitura.
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O Código Tributário Nacional estabelece que o lançamento do ITBI/ITIV começa com a declaração do valor pelo cidadão, não pelo estabelecimento do valor pelo município; se o município discorda, que abra processo administrativo e discuta.
A avaliação do valor com base na PGV é unilateral
A PGV existe porque o município não pode simplesmente ficar esperando que todos os proprietários de imóveis apresentem os valores de mercado antes de cobrar o IPTU.
Acontece que essa avaliação pela PGV é unilateral, ou seja, ela é feita pela prefeitura, sem participação do cidadão.
Os técnicos contratados pelo município estabelecem um valor médio para o metro quadrado, apresentam numa planilha, essa planilha é encaminhada pelo prefeito e seus secretários à câmara de vereadores para votação, ela é aprovada, e pronto. Onde está a participação dos cidadãos nisso? Em lugar nenhum.
Quem não concorda com a avaliação do valor de seu imóvel pela PGV para cobrança de IPTU pode abrir processo administrativo para revisão, ou reivindicar a mudança na Justiça. Mesmo assim, isso acontece depois de a PGV ter sido criada. A regra é: cidadãos não participam da construção da planta genérica de valores.
Qualquer valor avaliado só com base na planta genérica de valores do município, portanto, é unilateral.
Se a base de cálculo para pagamento do ITBI/ITIV é o valor de mercado do imóvel, quem sabe o valor é quem compra e quem vende. O município não pode impor aos cidadãos que compram e vendem imóveis com base em um valor que tem sérias diferenças com o valor de mercado.
O Código Tributário Nacional diz que o valor do ITBI/ITIV é o declarado pelo cidadão
Por isso mesmo, o Código Tributário Nacional (CTN) estabelece nos artigos 147 e 148 que, na cobrança de ITBI/ITIV, primeiro o cidadão declara o valor de mercado do negócio, e depois o município, se discordar desse valor, abre processo administrativo para contestar.
Confira:
CTN, art. 147. O lançamento é efetuado com base na declaração do sujeito passivo ou de terceiro, quando um ou outro, na forma da legislação tributária, presta à autoridade administrativa informações sôbre matéria de fato, indispensáveis à sua efetivação.
CTN, art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.
O Código Tributário Nacional só permite que o município lance tributos por conta própria, com base em seu valor de avaliação, quando a lei determina (CTN, art. 149, I), quando a declaração não é apresentada pelo cidadão no prazo e na forma certa (CTN, art. 149, II) e em outras sete situações (CTN, art. 149, III a IX).
Onde é possível encontrar esse valor avaliado pela prefeitura?
O valor arbitrado pela prefeitura usando a PGV geralmente pode ser encontrado no carnê do IPTU do imóvel.
Esse valor pode aparecer sob diferentes nomes, como “valor venal”, “valor do imóvel”, “base de cálculo”, “valor unitário padrão” ou expressões similares.
É com base nesse valor que muitos municípios calculam o ITBI/ITIV, mesmo que ele não reflita o valor real da compra.
Por isso, antes de qualquer transação com imóveis é fundamental consultar o carnê do IPTU para conferir qual valor o município pretende usar como base de cálculo do imposto.
Se esse valor não aparecer no carnê do IPTU, tente localizar no carnê um número chamado “inscrição municipal”, “cadastro municipal”, “inscrição do imóvel” ou similares. Use esse número para identificar seu imóvel, procure o site da secretaria municipal da fazenda do município onde se situa o imóvel e tente localizar algum lugar onde trate de IPTU.
Se o município não tem nada sobre IPTU no site, o melhor a fazer é ir até a prefeitura pedir esse valor ao órgão responsável pela arrecadação de IPTU.
Qual a posição dos tribunais brasileiros sobre o assunto?
Como o assunto é polêmico, a discussão foi parar nos tribunais. Quem decidiu de uma vez o assunto foi o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema de Repercussão Geral 1.113.
O que é um tema de repercussão geral?
“Tema de repercussão geral” é uma decisão simplificada, na forma de “teses” (frases curtas que dizem a posição do tribunal sobre um assunto), que se aplica a todos os processos individuais ou coletivos que tratem sobre assunto semelhante, tanto os que já estão em julgamento quanto outros que cheguem no futuro ao tribunal que pediu o estabelecimento da tese.
Ele aparece quando alguém pede a um tribunal que estabeleça uma só posição em vários processos que discutem as mesmas questões de interpretação das leis e do Direito (sem envolver fatos ou provas); e que causaria insegurança jurídica (“dois pesos e duas medidas”) se esses casos parecidos fossem julgados de modo diferente.
No dito popular, é um “precedente forte”, contra o qual juízes pouco podem fazer senão obedecer.
Por que um tema de repercussão geral do STJ é importante?
Porque uma das tarefas institucionais do STJ é unificar a interpretação das leis federais pelos tribunais brasileiros (Constituição Federal, art. 104, III, “c”).
Com isso, o STJ tenta fazer com que tribunais brasileiros não interpretem leis federais de modo diferente, “unificando” a forma de interpretar as leis federais sempre que um caso chega até ele por meio de um recurso chamado “recurso especial”, ou REsp.
Como o STJ se posicionou sobre a cobrança de ITBI/ITIV?
No julgamento do REsp 1.937.821/SP, o STJ firmou o Tema de Repercussão Geral 1.113
Ficaram fixadas as seguintes teses:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Traduzindo do “juridiquês”:
- A base de cálculo do ITBI/ITIV é o valor de mercado, e o valor avaliado usando a PGV não pode ser usado nem como “valor mínimo” do ITBI/ITIV.
- Se comprador/vendedor apresentaram um valor para o negócio, esse valor é considerado como se fosse o valor de mercado de verdade; se o município não concorda, que prove o valor verdadeiro em processo administrativo;
- O município não pode usar a PGV para fixar valores a serem usados como base de cálculo do ITBI/ITIV, porque a PGV é estabelecida pelo município unilateralmente, sem chance de os cidadãos contestarem o valor estabelecido.
É possível recuperar o valor pago em excesso?
Se ficar provado que um cidadão pagou ITBI/ITIV com base em valor avaliado pela PGV (ou seja, pelo “valor venal”, “valor de IPTU”, etc.), é possível pedir ao município, na Justiça, a restituição do valor pago a mais.
Veja o que diz o Código Tributário Nacional sobre o assunto:
CTN, art. 165. O sujeito passivo tem direito, independentemente de prévio protesto, à restituição total ou parcial do tributo, seja qual fôr a modalidade do seu pagamento, ressalvado o disposto no § 4º do art. 162, nos seguintes casos:
I - cobrança ou pagamento espontâneo de tributo indevido ou maior que o devido em face da legislação tributária aplicável, ou da natureza ou circunstâncias materiais do fato gerador efetivamente ocorrido;
“Traduzindo” do “juridiquès”: quem tem direito a receber de volta imposto pago?
- Quem não precisava ter pago (“tributo indevido”).
- Quem pagou a mais do que devia (“maior que o devido”).
É exatamente esse o caso com o ITBI/ITIV pago a mais.
Mas atenção: o que se recebe de volta é a diferença, não o valor inteiro. Se alguém devia ter pago R$ 12 mil, mas pagou R$ 15 mil, só tem direito a receber de volta a diferença, ou seja, R$ 3 mil.
O que é preciso provar para receber esse valor de volta?
Para pedir de volta a diferença entre o valor correto e o valor cobrado a mais do ITBI/ITIV, é necessário comprovar três coisas:
- O imposto foi pago;
- O valor da compra/venda foi menor que o valor avaliado pelo município;
- Não houve processo administrativo justificando o valor maior.
O imposto foi pago
É possível pedir na Justiça que o município seja obrigado a cobrar o valor correto antes do pagamento, mas esse é um caso bem especial, bem diferente, que será tratado em outro artigo. No caso que estamos discutindo, o imposto já foi pago.
Para comprovar, é preciso apresentar o comprovante de pagamento. Não é o boleto, não é o documento de arrecadação municipal, não é um formulário preenchido; é o comprovante de pagamento.
Se esse comprovante foi perdido, ou se não há outro meio de provar o pagamento (p. ex., com um extrato bancário), melhor nem tentar.
O valor da compra/venda foi menor que o valor avaliado pelo município
É bem óbvio: só vale a pena recuperar o valor de ITBI/ITIV pago a mais se o valor avaliado pelo município for maior que o valor da compra/venda.
Se o valor avaliado pelo município for menor que o da compra/venda, é quase certo que o imposto foi cobrado com base no valor da venda.
Não houve processo administrativo justificando o valor maior
Se o valor da compra/venda foi apresentado, mas o município abriu um processo administrativo para contestar esse valor, não há nada de errado, não há nada a corrigir.
Se a decisão nesse processo administrativo não foi boa, e avaliou que sim, o valor avaliado pelo município é o correto, cabe contestar na Justiça. Este é um outro caso, tem outro procedimento, que não é o que está sendo tratado aqui.
Qual o prazo para pedir a restituição?
O prazo para pedir a restituição do ITBI/ITIV pago em excesso é de até 5 anos (art. 168 do CTN), contados desde a data de pagamento.
Se você acabou de comprar um imóvel e pagou o imposto, vale a pena agendar uma consulta para com um advogado apenas para fazer a análise dos documentos e checar se você pode ou não pedir a restituição.
Se você comprou imóvel e pagou imposto nos últimos cinco anos, ainda é tempo de agendar consulta e fazer a mesma análise.
É possível mesmo recuperar esse valor? Quais os riscos?
Com base em uma base sólida nas leis já mencionadas (CTN, arts. 35 a 38) e decisões judiciais favoráveis (Tema de Repercussão Geral 1.113), as chances de vitória neste tipo de ação são realmente promissoras.
No entanto, por mais que o cenário seja positivo, é importante ter em mente que toda decisão judicial envolve riscos, e cada caso é analisado com base em seus próprios detalhes.
Mesmo quando a lei está do lado do cliente e há decisões anteriores que confirmam esse direito, não é possível garantir que o resultado será 100% positivo.
Isso porque cada processo é único e depende da análise do juiz, das provas apresentadas e de vários outros fatores que podem influenciar o desfecho.
O papel do advogado em qualquer caso é justamente aumentar ao máximo as chances de êxito. Em casos como esse, seu papel é ainda maior: evitar que as boas chances sejam perdidas por detalhes técnicos. Uma condução técnica, segura e estratégica do pedido de é capaz de alcançar esses objetivos.
Dois exemplos práticos
Entenda melhor o assunto com dois casos práticos (os nomes, lugares e outros detalhes foram trocados para respeitar a privacidade).
Mariana e seu primeiro apartamento
Mariana acabou de passar num concurso público, depois de anos estudando. Logo depois de terminar o estágio probatório e conquistar a estabilidade, resolveu financiar a compra de seu primeiro imóvel, um confortável apartamento de dois quartos num bairro próximo do órgão público onde começou a trabalhar.
O banco financiador avaliou o imóvel em R$ 532 mil. Feita a burocracia do financiamento, pagou R$38.800,00 de imposto, pagou o valor do imóvel, providenciou o registro no cartório de imóveis. Depois, já instalada, comemorou com os amigos a casa nova, e sentia-se feliz em morar a poucos quarteirões do trabalho, para onde vai a pé ou de bicicleta.
Quando começou a pagar IPTU no ano seguinte, Mariana estranhou o valor do apartamento no boleto: R$ 776 mil. Como trabalhava num órgão municipal, foi assuntando com colegas, até descobrir o que é a planta genérica de valores.
Tudo teria terminado aí, não fosse Mariana conversar sobre o assunto com uma amiga que explicou como ela poderia contestar esse valor para reduzir a cobrança do IPTU, e como ela poderia ter pago na compra do apartamento mais ITBI do que devia.
Preocupada, Mariana buscou mais informações. Descobriu que a alíquota de ITBI no município era de 5%. Fez uma conta rápida, e descobriu que se os R$ 532 mil do valor da compra houvessem sido usados como base, teria pago apenas R$ 26.600,00 de imposto – uma diferença de R$ 12.200,00!
Revoltada por ter pago tanto dinheiro a mais, procurou um advogado, que conseguiu recuperar os R$ 12.200,00 na Justiça. Mariana usou o dinheiro para uma viagem de férias.
O caso da Vila Coração
A Vila Coração é uma pequena vila de pequenas casas muito simples, geminadas, construídas no final do século XIX num terreno de uma família rica para aluguel a pessoas pobres. Apesar de pequenas, as casas foram construídas com os fundos dando para um grande quintal em comum, onde uma jabuticabeira e um sapotizeiro davam frutas e faziam sombra.
Com o tempo, aquele bairro mudou várias vezes de perfil: de um bairro tradicional de gente rica no final do século XIX, foi sendo abandonado por seus moradores durante o século XX, porque buscavam moradias mais “modernas” para expressar melhor seu status. Na virada para o século XXI, artistas começaram a se mudar para o bairro, criando uma agitada vida intelectual, artística e boêmia. O bairro se transformou num dos charmes da cidade, e o valor dos imóveis cresceu bastante.
Islânia é uma das moradoras tradicionais da Vila Coração. Herdou a casinha de sua avó, que a comprara daquela família rica nos anos 1960 quando estavam de saída daquele bairro então em decadência. Islânia quer vender seu imóvel e se mudar, mas sempre que tentava, encontrava um problema muito sério: enquanto sua pequena casa não vale mais que R$ 120 mil, a valorização do bairro nos últimos doze anos fez com que o município avaliasse o valor do imóvel como sendo de R$ 490 mil.
Com isso, considerando a alíquota de 4,5% do ITIV no município, um comprador precisaria pagar R$ 22.050,00 de ITIV, em vez dos R$ 5.400,00 que pagaria se o valor de mercado fosse usado como base. Isso espantava todos os compradores. Islânia se desesperava, porque havia aparecido mais um comprador interessado, e temia que esse valor alto de imposto também o espantasse. Sem dinheiro para sair da casa sem vendê-la primeiro, Islânia já não sabia mais o que fazer.
Um advogado que frequentava o bar onde Islânia trabalhava como cozinheira ouviu sua história e decidiu ajudar: calculou a diferença entre o imposto calculado da forma certa e o calculado pelo valor da PGV (R$ 16.650,00) e pediu na Justiça que o município fosse obrigado a cobrar o valor correto. Com a situação resolvida, o comprador pagou os R$ 120 mil a Islânia, que pôde enfim se mudar.
Conclusão
A restituição do ITBI/ITIV é um direito do contribuinte quando há cobrança indevida.
Se você desconfia que pagou ITBI/ITIV acima do valor correto, vale a pena consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário para analisar seu caso e, se for o caso, ajuizar a ação de repetição de indébito tributário.
A jurisprudência está do seu lado — e a justiça pode devolver o que é seu por direito.