Contrato de aluguel verbal tem validade na Justiça?

Como nosso escritório atua em casos de despejo (seja defendendo o inquilino, seja defendendo o locador), nosso procedimento padrão é pedir, sempre e antes de qualquer coisa, para ler o contrato de aluguel; com isso, percebemos que ainda são muito frequentes os casos em que o aluguel é feito “de boca”, ou seja, verbalmente.

Não cabe a nós julgar por que alguém preferiu fazer contrato verbal de aluguel. Não queremos dizer que estão errados – porque não estão. O que nos cabe é dizer como melhorar a relação de aluguel já existente, explicando por que é melhor usar contratos escritos.

Por que ainda se insiste em fazer contratos verbais de aluguel?

As razões que chegam a nosso escritório são muitas.

Existem locadores e inquilinos entendem (erradamente) que é caro chamar um advogado para redigir um bom contrato. Pesando os prós e os contras, este é mais um caso do “barato que sai caro”: contratos malfeitos dão margem a interpretações equivocadas, discussões desnecessárias, estresse, desgaste na relação, e mesmo a processos judiciais, onde todos terminarão obrigados a pagar pelos serviços de advogado. Basta olhar nas tabelas das seccionais da OAB de cada Estado e comparar o valor do serviço de um advogado numa ação de despejo com o valor da redação de um contrato de locação simples, e colocar tudo na ponta do lápis: sai muito mais barato contratar um advogado para redigir o contrato que para atuar no despejo. Um locador poderá, por exemplo, contratar advogado para redigir um contrato padrão para o imóvel que aluga, e usá-lo daí por diante com todos os inquilinos que venha a ter. Um inquilino pode, por exemplo, contratar advogado para analisar o contrato apresentado pelo locador, e assim propor mudanças benéficas para todas as partes ou tirar trechos que trariam problemas.

Não é difícil encontrar quem pensa que o contrato verbal é mais rápido. É um raciocínio equivocado. De fato, se a intenção é entrar logo no imóvel, ou receber logo o primeiro aluguel, fechar um contato “de boca” é muito mais rápido que escrevê-lo, revisá-lo e assiná-lo. Mas, salvo por algumas exceções, o aluguel de um imóvel não é negócio que se faz para durar umas poucas horas. A própria mudança, se não estiver sendo feita de emergência, é processo que costuma durar alguns dias. Nada impede que locador e inquilino incluam a redação do contrato no planejamento do seu tempo, muito menos que incluam a contratação de assessoria jurídica especializada na redação de contratos de aluguel no planejamento de seu orçamento.

Há quem pense, também, que é muito burocrático preparar um contrato de aluguel. Pelo contrário: uma boa assessoria jurídica prepara um contrato simples de locação residencial em menos de 48 (quarenta e oito) horas, que envolvem da redação à coleta das assinaturas. Mesmo o reconhecimento de firmas é mais uma recomendação que uma obrigação. Só em situações muito específicas, especialmente quando inquilinos querem ter maior segurança na relação, é que entra a burocracia de uma averbação do contrato na matrícula do imóvel, de que tratamos em artigo dedicado ao tema.

É comum, por fim, uma situação curiosa: especialmente entre parentes ou entre amigos, há uma relação de confiança entre locadores e inquilinos; propor assinar um contrato de aluguel é entendido por certas pessoas como “ofensa”, como “desfeita”, porque estariam “desconfiando” da palavra dada. Isto é uma forma muito equivocada de entender uma relação de confiança. As mesmas palavras dadas no apertar das mãos, no “fio do bigode”, podem ser escritas no papel sem que seu sentido seja mudado. As assinaturas no contrato são mais um reforço à palavra dada. Além disso, a memória humana, infelizmente, é falha, muitas vezes imprecisa; pode haver detalhes do contrato que terminam esquecidos, e causam muita dor de cabeça quando exigidos. Muita amizade boa e muita relação familiar já ficou abalada justamente porque um lado achou que ficou contratada uma coisa, enquanto o outro lado não lembrava disso.

Qual a validade jurídica de um contrato verbal de aluguel?

Mesmo quando feito “de boca”, um aluguel é valido e obriga as partes a cumprir o que ficou combinado, desde que respeite os elementos fundamentais de um negócio jurídico exigidos pelo artigo 104 do Código Civil:

• Agentes capazes: seja, pessoas que não precisam da autorização de ninguém (pais ou responsáveis, tutores, curadores, sócios, etc.) para assinar.

• Objeto lícito, possível, determinado ou determinável: “objeto” é a finalidade do contrato. Vamos detalhar cada elemento:

  • Lícito é o que está de acordo com as leis e o Direito. Se o objeto do contrato não não viola nenhuma lei, ou nenhuma outra regra jurídica, ele é válido. Exemplo: o mesmo imóvel tanto pode ser alugado para montar uma loja de lingerie, o que está de acordo com as leis e o Direito, quanto para montar um laboratório de refino de cocaína e crack, o que não está. No aluguel para a loja de lingerie o locador tem toda a proteção do Direito na relação com os inquilinos; no aluguel para o laboratório de refino, além de não ter proteção jurídica nenhuma, pode inclusive ser preso.

  • Possível é o que pode ser realizado. Se o objeto do contrato não é impossível, ele é válido. Exemplo: se existe um galpão na avenida Tal, nº 0, um contrato verbal que alugue este galpão é válido, porque o galpão existe. Mas se for feito um contrato verbal para alugar um apartamento neste mesmo endereço, o objeto é impossível, porque não existem os apartamentos alugados.

  • Determinado ou determinável são palavras técnicas que o Direito pegou emprestado da Filosofia, que querem dizer algo bem identificado, bem específico, bem preciso. Pode ser algo que já existe (“determinado”), ou também algo que se tem grande certeza de que está para existir (“determinável”). O contrário disso é o que é indeterminado ou indeterminável, ou seja, coisas sem identificação precisa, ou identificadas de forma muito vaga. Se o contrato identifica de forma bem precisa e específica seu objeto, ele é válido. Exemplos: “alugar o apartamento 103 do prédio na rua Tal, nº 0” é um objeto de contrato muito bem determinado; “alugar a sala 210 do prédio de escritórios que está sendo construído na rua Qual, nº 0” é um objeto de contrato determinável e bem identificável; mas escrever num contrato que seu objeto é “alugar um imóvel” (sem dizer pelo menos o endereço), ou “alugar uma sala no prédio de escritórios da rua Qual, nº 0” (sem dizer qual é a sala), faz com que seu objeto seja indeterminado, ou seja, muito vago.

  • Forma prescrita ou não defesa em lei: “prescrito em lei” é uma palavra técnica do Direito que quer dizer algo que tem forma e/ou conteúdo imposto por lei; “defeso” é outra palavra técnica do Direito que quer dizer proibido. Com isso, se o contrato verbal de aluguel seguiu exatamente a forma e os detalhes que a lei manda, e se não ficou combinado nada que a lei proíba, ele é válido. Exemplos de forma prescrita em lei: identificar quem é o locador e quem é o inquilino; indicar o endereço do imóvel alugado; estabelecer o valor do aluguel. Exemplos do que é proibido em lei: exigir ao mesmo tempo fiador e depósito de caução; obrigar o inquilino a pagar despesas extraordinárias de condomínio; proibir a prorrogação automática e por tempo indeterminado dos contratos de aluguel com prazo inferior a trinta meses, quando o inquilino permanece no imóvel depois do fim do contrato; ou impedir o inquilino de exercer seu direito de preferência em caso de venda do imóvel.

O problema de um contrato verbal de aluguel não é de validade, mas de segurança: eles são válidos, juridicamente falando, mas não dão pouquíssima segurança às partes envolvidas.

Vantagens de um contrato escrito de aluguel para inquilinos e locadores

Um contrato escrito pode ser vantajoso tanto para o inquilino quanto para o locador, e pode beneficiar aos dois simultaneamente.

Prova da existência do contrato

A primeira e maior vantagem de um contrato escrito de aluguel é provar que o contrato existe.

É óbvio para o inquilino e para o locador que o contrato existe; afinal, o inquilino usa o imóvel e o locador recebe pagamentos por isso. Foi o que combinaram, e sua palavra tem valor.

Quando é preciso provar a terceiros que o aluguel existe, entretanto, o contrato verbal serve para pouca coisa. Nesses casos, o contrato escrito ganha de lavada do verbal.

Exemplos: transferir para o inquilino a titularidade das contas de água, luz e IPTU; servir como comprovante de residência do inquilino; comprovar a localização do ponto comercial; entre outros casos do dia a dia.

Além disso, se for preciso levar para o Judiciário alguma discussão ou problema de um aluguel firmado em contrato verbal, é preciso primeiro provar que o contrato existe (usando prints de Whatsapp, e-mails, testemunhas, etc.) antes de exigir qualquer direito. Com isso, qualquer processo demorará alguns meses a mais.

Estabelecimento mais seguro e detalhado das obrigações de inquilinos e locadores

Inquilinos e locadores têm obrigações impostas pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que explicamos com maior detalhe num outro artigo.

Apesar disso, pode ser necessário estabelecer outras obrigações não previstas nesta lei. Alguns pontos controversos podem ser resolvidos estabelecendo obrigações mais específicas em cláusulas contratuais:

• Nos imóveis de fundo, que precisam usar a passagem de outros imóveis para ter acesso à rua, quais os direitos e deveres de quem usa essas passagens?
• Nos imóveis sob disputa judicial (inventário, ações reivindicatórias, etc.), como garantir os direitos dos inquilinos?
• Nos imóveis tombados como patrimônio histórico e cultural, caso de que tratamos com maior detalhe em outro artigo, quem responde às notificações dos órgãos de preservação patrimonial (IPHAN, etc.)?
• Nos imóveis menos conservados que o inquilino se dispõe a reformar antes de usar, como o investimento do inquilino será compensado?
• Nos contratos de construção ajustada (built to suit) voltados para locação não-residencial por prazo determinado, em que o locador se compromete a adequar o imóvel aos usos exigidos pelo inquilino por meio de reformas de grande impacto ou mesmo de construções, como se pode garantir que o locador consiga reaver seu investimento?

Contratos verbais não conseguem estabelecer e detalhar os acordos adicionais necessários para dar solução a estes e outros pontos controversos.

Fixação das obrigações de inquilino e locador

Não basta estabelecer e detalhar as obrigações de cada parte; para que as palavras não se percam no vento, é preciso deixar tudo registrado por escrito em algum lugar. O contrato escrito fixa no papel tudo, literalmente tudo o que ficou discutido no início do contrato.

Já comentamos como a memória humana, infelizmente, é falha, muitas vezes imprecisa, e como essas falhas causam muita dor de cabeça quando locador ou inquilino exigem o cumprimento de algum detalhe do contrato verbal que a outra parte não consegue lembrar. Melhor ter tudo fixado num contrato que passar por este desgaste.

Maior segurança jurídica

Como consequência, o contrato escrito garante maior segurança a todas as partes.

Sempre que houver dúvidas quanto ao que ficou combinado para o aluguel, com o contrato escrito não é mais necessário lembrar onde ficaram os e-mails trocados, nem se preocupar com o diálogo de Whatsapp que ficou no aparelho antigo; basta pegar o contrato e ler.

Prova do prazo de início e fim do aluguel

Se o aluguel foi feito com um contrato escrito, é muito fácil provar a data em que o aluguel se encerra: basta ler o que está escrito, e pronto.

Já num contrato verbal, é muito difícil provar a data de encerramento, o prazo de duração, e também a data de início.

Veja-se esta dúvida muito comum: o contrato começou a valer no dia em que inquilino e locador fecharam o acordo verbal, no dia em que o inquilino recebeu as chaves, ou no dia em que o inquilino entrou no imóvel? Se a data do início do contrato não ficar muito bem estabelecida, é certo aparecerem problemas na finalização.

Outra dúvida também comum: como provar que o prazo foi maior ou menor que trinta meses, se a maioria dos contratos verbais de aluguel não estipula prazo? Porque é assim mesmo que as coisas funcionam com um contrato verbal: estabelece-se o preço, a data de pagamento, o que pode e o que não pode ser feito com o imóvel, fecha-se o acordo, o inquilino recebe as chaves, entra no imóvel e começa a usá-lo. Prazo é a última das preocupações. Provar o prazo de duração do contrato pode ser muito difícil, quase impossível, num contrato verbal.

Uma última dúvida, também muito comum: como saber em qual data o contrato se encerra, se num contrato verbal não está muito certa a data em que ele começou?

Com um contrato escrito, nenhuma dessas dúvidas dura muito tempo.

Contrato como título executivo extrajudicial

Se o contrato escrito tiver duas testemunhas, e se todas as assinaturas tiverem reconhecimento de firma, ele ganha ainda outro poder: pode ser transformado imediatamente em título executivo.

Digamos que locador ou inquilino criem dificuldades para cumprir alguma obrigação combinada. O caso vai parar no Judiciário.

Num contrato verbal, seria preciso provar a existência do contrato, e também provar o que ficou combinado entre inquilino e locador – prova extremamente difícil, porque em geral esses acordos verbais são feitos de pessoa a pessoa, sem testemunhas que possam comprová-los.

Com um contrato escrito, com duas testemunhas e todas as firmas reconhecidas, não é preciso passar por essa fase de provas: pode-se passar diretamente à execução (cobrança) para exigir o cumprimento de direitos, poupando tempo à parte interessada e ao próprio Judiciário.

Vantagens para inquilinos

Um contrato de aluguel por escrito dá muitas garantias e segurança a inquilinos.

Prorrogação automática do aluguel residencial

A maior vantagem para o inquilino em locação residencial é a facilitação da prorrogação automática garantida pelo artigo 47 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

Não vamos entrar em maiores detalhes sobre este assunto, pois temos um artigo detalhando que discute tudo o que diz respeito à prorrogação automática de aluguel residencial.

Basta, por enquanto, dizer que um contrato por escrito (desde que assinado por inquilino e locador, de preferência com firmas reconhecidas, e melhor ainda se tiver assinatura de duas testemunhas) comprova a existência de prazo menor que trinta meses, necessária para aproveitar este direito ao fim do contrato.

Renovação de contrato em aluguel não-residencial

Nas locações de imóveis destinados ao comércio ou outros usos não-residenciais, um contrato por escrito e com prazo determinado é um dos elementos-chave que garantem ao inquilino o direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do contrato original.

Não vamos entrar em maiores detalhes sobre este assunto, pois temos um artigo detalhando e discutindo tudo o que diz respeito à renovação de contrato em aluguel não-residencial.

Basta, por enquanto, dizer que se o contrato for escrito; se o prazo do aluguel for de, no mínimo, cinco anos; e se o negócio existe e funciona ininterruptamente por pelo menos três anos no imóvel alugado, o inquilino poderá pedir, inclusive judicialmente, a renovação do aluguel pelo mesmo prazo.

Contrato averbado na matrícula do imóvel e garantias ao inquilino em caso de venda do imóvel durante a locação

Outra grande vantagem são as garantias ao inquilino em caso de venda do imóvel durante a vigência da locação.

Para isso, é preciso que o imóvel esteja regularizado, ou seja, que tenha matrícula em algum cartório de imóveis da cidade.

Se o imóvel tiver matrícula num cartório de imóveis, e se o aluguel houver sido contratado por escrito, com assinatura de duas testemunhas e reconhecimento de firmas, o inquilino poderá levar o contrato ao cartório de imóveis onde o imóvel alugado tem matrícula, e pedir que o contrato seja averbado na matrícula do imóvel.

Não vamos entrar em maiores detalhes sobre este assunto, pois temos um artigo detalhando e discutindo tudo o que diz respeito à averbação de contrato de aluguel na matrícula do imóvel.

O que o inquilino ganha com isso?

Direito à preferência na compra do imóvel

A mais importante das garantias ao inquilino é o direito à preferência em caso de venda do imóvel, que explicamos em detalhes num outro artigo que se pode ler clicando aqui.

Digamos que o inquilino tinha interesse em comprar o imóvel, e que o locador tenha vendido o imóvel sem respeitar o direito à preferência do inquilino. Considere-se, além disso, que o contrato de aluguel foi feito por escrito; que o contrato tem as assinaturas do inquilino, do locador e de duas testemunhas; e que todas as assinaturas tiveram firma reconhecida num cartório de notas.

Nesse caso, o inquilino cujo direito à preferência foi desrespeitado terá duas possibilidades.

Se quiser, poderá cobrar perdas e danos do locador vendedor, ou seja, cobrar dele todo tipo de prejuízo que lhe tenha sido causado pela venda do imóvel sem respeito a seu direito de preferência.

Outra opção aberta ao inquilino é “tomar” para si o imóvel vendido, desde que vá ao Judiciário em até seis meses depois da venda (a contar do registro da venda no cartório de imóveis) para depositar em juízo o preço do imóvel e as demais despesas da transferência (taxas de cartório, imposto de transmissão, honorários de advogado, etc.).

Nada disso pode ser garantido por um contrato verbal.

Direito à continuidade da locação em caso de venda do imóvel

Outra dessas garantias é o direito à continuidade da locação em caso de venda do imóvel, que detalhamos bastante num outro artigo que se pode ler clicando aqui.

Voltemos ao caso anterior, mas digamos que, em vez de ter interesse em comprar o imóvel, o inquilino só tinha interesse em continuar no aluguel. Já o vendedor, por outro lado, tem interesse em desocupar imediatamente o imóvel, porque quer usá-lo. Considere-se, novamente, que o contrato de aluguel foi feito por escrito; que tem as assinaturas do inquilino, do locador e de duas testemunhas; e que todas as assinaturas tiveram firma reconhecida num cartório de notas.

Além disso, considere-se também que o contrato de aluguel averbado na matrícula do imóvel tem uma cláusula que obriga o comprador a respeitar o contrato até o fim do prazo.

Nesse caso, o comprador não pode denunciar o contrato (ou seja: pedir o imóvel de volta, extrajudicialmente ou com ação de despejo na Justiça), que deverá ser respeitado até o último dia. Ao fim do prazo do aluguel previsto no contrato, o comprador poderá escolher entre assinar novo contrato com o inquilino, ou entrar com a ação de despejo para reaver o imóvel. (Há outros detalhes interessantes, que se pode ler no artigo dedicado ao assunto.)

Novamente, nada disso pode ser garantido por um contrato verbal.

Vantagens para locadores

Não é so o inquilino quem sai ganhando com um contrato de aluguel por escrito; locadores também se beneficiam muito.

Fixação das formas do reajuste

Inquilino e locador são livres para combinar tudo o que diz respeito a reajustes, mas não são poucos os casos de contratos verbais em que nada ficou combinado.

O assunto dá muita dor de cabeça. O aluguel será reajustado neste ano? Qual o valor do reajuste do aluguel? Com base em quê se chegou a este valor?

Uma forma simples de evitar discussões desnecessárias é colocar no contrato todos os detalhes do reajuste. Deste modo, passa a haver maior segurança tanto para inquilino quanto para locador: o inquilino poderá se antecipar ao reajuste simplesmente aplicando a forma de cálculo sobre o valor do aluguel, e o locador não precisará se desgastar em negociações a cada novo período.

Um contrato de aluguel escrito pode indicar o prazo do reajuste: semestral, anual, bienal, trienal…

Um contrato de aluguel escrito pode indicar, também, a forma de cálculo do reajuste: se será usado algum indexador mais conhecido (INPC, IPCA, IGP-M, IGP-DI, IPC-FIPE…), se será usada alguma fórmula especial, se o reajuste será por alguma quantia fixa em dinheiro…

Além de evitar desgaste e irritação, as cláusulas de reajuste no contrato escrito de aluguel fazem prova da forma de reajuste pactuada entre inquilino e locador. Essa prova pode ser usada em várias situações, incluindo revisão do valor de aluguel ou cálculos judiciais.

Encerramento automático do aluguel residencial com prazo maior que trinta meses

Se o aluguel residencial ficar ajustado por escrito, com prazo igual ou maior que trinta meses, o aluguel se encerrará no último dia do prazo combinado no contrato, sem necessidade de notificação ou aviso.

Com isso, o imóvel pode ser retomado de forma simples; mesmo uma ação de despejo poderá ser ajuizada sem necessidade de qualquer formalidade.

Mas atenção: se passarem trinta dias depois do fim do prazo, o inquilino continuar no imóvel e não houver nem notificação extrajudicial para devolução do imóvel, nem ação de despejo correndo na Justiça, o contrato de aluguel é considerado automaticamente prorrogado por prazo indeterminado. Se isso acontecer, o locador ainda poderá denunciar o contrato (ou seja: pedir o imóvel de volta) a qualquer momento, mas terá de dar prazo de trinta dias para a desocupação.

Prova do prazo para evitar prorrogação automática de locação residencial por prazo menor que trinta meses

Como se sabe, se um contrato de locação tem prazo menor que trinta meses, e o inquilino continua no imóvel depois de encerrado o prazo do contrato, o artigo 47 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê que o contrato fica automaticamente prorrogado por prazo indeterminado. Além disso, este mesmo artigo estabelece que o imóvel só poderá ser retomado pelo locador em hipóteses muito específicas, e garante que o imóvel não poderá ser retomado por denúncia vazia (ou seja: quando o locador quiser, sem qualquer das hipóteses autorizadoras previstas em lei) antes de cinco anos.

Este direito dos inquilinos é um verdadeiro terror para locadores — mas só para locadores desatentos: como se pode ver neste artigo que escrevemos sobre o assunto, este direito não é absoluto, nem é algo com que locadores atentos devam se preocupar.

Para não estender um assunto que está mais bem explicado no artigo de que já falamos, eis a solução: prestar atenção no prazo de encerramento do contrato, e notificar o inquilino pelo menos trinta dias antes do fim do prazo para que entregue o imóvel vazio, nas mesmas condições em que o recebeu, na data prevista para o encerramento. Temos, inclusive, um modelo para esta notificação.

Conclusão

Em conclusão, os contratos escritos de locação oferecem inúmeras vantagens em relação aos contratos verbais de locação. Em primeiro lugar, eles oferecem clareza e precisão na definição das obrigações de ambas as partes envolvidas na locação. Em segundo lugar, eles oferecem segurança jurídica, uma vez que as cláusulas do contrato são mais facilmente aplicáveis em caso de litígio. E, por último, mas não menos importante, os contratos escritos de locação protegem os interesses tanto do locador quanto do locatário, garantindo que as expectativas de ambos sejam atendidas de forma justa e transparente.

Embora possa parecer tentador dispensar a formalidade de um contrato escrito em uma locação, é importante lembrar que os contratos verbais deixam muito espaço para interpretações ambíguas e desacordos. Sem uma documentação clara e concisa das obrigações de cada parte, pode ser difícil provar quem está correto em caso de litígio. Além disso, os contratos verbais podem ser esquecidos ou mal-entendidos, resultando em conflitos e perda de tempo e recursos valiosos.

Por fim, é essencial considerar a importância da transparência e do respeito mútuo em qualquer relacionamento comercial, incluindo a locação de imóveis. Um contrato escrito de locação fornece uma estrutura clara para ambas as partes, permitindo que todas as expectativas sejam claramente definidas e acordadas. Quando ambas as partes entendem as expectativas e obrigações umas das outras, a probabilidade de conflitos é muito reduzida e o relacionamento pode ser mais tranquilo e proveitoso para todos os envolvidos.